Ceny mieszkań w Polsce od długiego czasu są tematem bardzo żywym społecznie – angażuje on zarówno ekspertów z branży nieruchomości, jak i potencjalnych kupujących. Wynika to z dużej dynamiki rynku, przejawiającej się m.in. szybkimi wzrostami cen. Zjawisko to jest konsekwencją wielu czynników, w tym programów rządowych oraz dynamiki popytu i podaży. Dla osób cierpliwie czekających na obniżki cen, niestety mamy złą informację – tych prawdopodobnie nie będzie. Dlaczego? To postaramy się wyjaśnić w poniższym artykule, posługując się m.in. danymi zgromadzonymi w sierpniowym raporcie Indeks URBAN.ONE oraz przez ekspertów Otodom Analytics.

Program „Bezpieczny Kredyt 2%” i jego wpływ na ceny

Inicjatywa rządowa „Bezpieczny Kredyt 2%” miała na celu zwiększenie dostępności kredytów mieszkaniowych dla Polaków. Pomimo dobrych intencji, program ten doprowadził do niepożądanego efektu – wzrostu cen mieszkań. Sprzedający dostosowali swoje oferty do maksymalnych limitów cenowych, co w praktyce oznaczało podniesienie cen. W konkretnych wartościach wygląda to naprawdę nieciekawie, ponieważ w dużych miastach, gdzie wpływ BK2% jest najmocniejszy, od momentu, gdy zapowiedziano program, ceny wspięły się nawet o kilkanaście procent.

Popyt i podaż: brak równowagi

Rosnący popyt na mieszkania, spowodowany nie tylko przez „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale też m.in. przez obniżone stopy procentowe, ma bezpośredni wpływ na ceny nieruchomości. Tymczasem rynek deweloperski zmaga się z brakami po stronie podażowej. Z danych wynika, że w 14 ostatnich miesiącach, w 13 przypadkach sprzedaż była wyższa niż liczba mieszkań wprowadzonych do oferty. Podaż mieszkań jest więc znacznie niższa od popytu, co dodatkowo nakręca spirale wzrostu cen.

Regionalne różnice

W Polsce nie obserwuje się jednolitego wzrostu cen. Na rynku wtórnym największe wzrosty odnotowano w Gdańsku i Poznaniu, a najmniejsze w Łodzi. Natomiast na rynku pierwotnym sytuacja jest odwrotna – największe wzrosty cen mieszkań dotyczyły Łodzi, a najmniej podrożały mieszkania we Wrocławiu. W Warszawie ceny mieszkań deweloperskich wzrosły o 5,3%, a mieszkań z rynku wtórnego o 4,9% w ciągu miesiąca. Jeśli chodzi o wpływ BK2% na poszczególne lokalizacje, to zdecydowanie najmocniej program oddziałuje na duże miasta. Jednak w chwili obecnej ceny są tam już tak wywindowane, że być może trend się odwróci – w zasięgu limitów programu znajdą się tylko mieszkania w bardziej prowincjonalnych lokalizacjach.

Reakcja deweloperów

Mimo rosnącego popytu, deweloperzy wykazują ostrożność w rozpoczynaniu nowych inwestycji. Brak pewności co do puli środków w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz nieprzewidywalne sterowanie kosztem pieniądza przez Narodowy Bank Polski wpłynęły na zahamowanie ich aktywności. Trzeba pamiętać, że “cykl produkcyjny” nowej inwestycji to kilka lat, więc branża ta jest mocno wyczulona na niestabilność otoczenia ekonomicznego oraz prawnego. Duże zmiany zachodzące w trakcie realizowania projektu mogą sprawić, że przestanie być on rentowny.

Prognozy na przyszłość

Ogólna tendencja sugeruje, że ceny mieszkań w Polsce będą kontynuować swoją drogę wzrostową. Większość ekspertów (67%, badanie INPON) przewiduje, że ceny będą rosnąć w najbliższych sześciu miesiącach. Tylko niewielki procent (8%) przewiduje spadki cen. Z kolei w raporcie PKO BP analitycy tego banku przewidują dalsze wzrosty cen mieszkań o 10-15% w najbliższych kwartałach.

Sytuacja w mieszkaniówce jest mocno niepewna. Jednak za brakiem możliwości korekt cen w dół przemawia ogólnie mocna kondycja polskiej gospodarki. Sam dalszy wpływ „Bezpiecznego Kredytu 2%” stoi pod znakiem zapytania, ponieważ przeznaczone na ten cel środki z budżetu już ulegają wyczerpaniu. Lecz nawet bez tego impulsu rynek może utrzymać wysokie obroty – jeśli dojdzie do prognozowanego dalszego spadku inflacji i Rada Polityki Pieniężnej będzie na to reagowała kolejnymi obniżkami stóp procentowych, kredyty hipoteczne staną się tańsze. A dzięki temu zostanie wygenerowana podaż przez osoby, które nie załapały się na rządową pomoc, ale chcą kupić mieszkanie.

Napisz komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *