wartość nieruchomości

Wartość rynkowa nieruchomości w dużej mierze zależy od… emocji. Tak jak w każdym innym typie inwestowania, tak i tutaj nastroje rynku potrafią kompletnie zmienić wycenę. Jednak istnieją też inne, stałe zasady, pozwalające rynkowo wycenić nieruchomość. W tym artykule krótko przybliżymy wszystkie typy czynników – zarówno te subiektywne (emocjonalne, związane z oczekiwaniami), jak i obiektywne (związane z fizycznymi cechami nieruchomości lub jej otoczenia).

Lokalizacja

Często powtarza się, że w przypadku nieruchomości lokalizacja jest najważniejsza. I jest to prawda, ponieważ nawet nieruchomość w kiepskim stanie, ale położona w atrakcyjnej okolicy (np. mieszkanie w centrum miasta) może być wyceniona dużo wyżej niż analogiczny budynek, lokal lub działka w innym, mniej perspektywicznym miejscu. Według niektórych szacunków lokalizacja odpowiada za 30% wartości rynkowej nieruchomości. Czy można na nią wpływać? Nie, jednak doświadczeni inwestorzy wiedzą, że kluczem jest zidentyfikowanie atrakcyjnej lokalizacji zanim ta stanie się droga, czyli np. wybierają miejsca, gdzie za jakiś czas zostanie rozbudowana infrastruktura. Zdarza się też jednak, iż nieruchomość traci wartość ze względu na zmiany w otoczeniu. Tak może być chociażby w przypadku, gdy w okolicy działki budowlanej przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną powstanie jakiś obiekt przemysłowy, farma, elektrociepłownia czy nawet – ruchliwa droga.

Stan prawny

Wszystkie typy nieruchomości mogą posiadać wady prawne, związane chociażby z samym prawem własności. Bardzo częstą sytuacją jest obciążenie nieruchomości długami oraz innymi obciążaniami na rzecz osób trzecich (np. prawo dożywocia). Często też problemem jest współwłasność i brak możliwości swobodnego dysponowania nieruchomością przez jednego właściciela.

Stan techniczny

To kolejny czynnik, na który można wpływać. Do tego stan techniczny jest zazwyczaj łatwy do poprawienia, chyba że mówimy o nieruchomości zabytkowej, podlegającej konserwatorowi zabytków – tutaj będzie dużo więcej formalności. W przypadku działek zły stan techniczny może dotyczyć zadrzewienia, zanieczyszczenia gleby, w tym metalami ciężkimi lub środkami chemicznymi. Można tu też podciągnąć to, czy działka jest już uzbrojona, czy nowy właściciel będzie dopiero musiał się zająć doprowadzeniem mediów. W przypadku domów chodzi o potrzebę przeprowadzenia remontu.

Przeznaczenie nieruchomości

Ten czynnik oczywiście zależy od typu nieruchomości – w przypadku działek znaczenie ma, czy jest to parcela rolna, leśna, czy budowlana. W tym ostatnim przypadku – jaki typ zabudowy na niej przewidziano? Jeśli chodzi o lokale, to czy jest to lokal mieszkalny czy użytkowy? Te cechy trzeba zestawiać ze specyfiką lokalizacji, aby wiedzieć, czy i w jakim stopniu wpływają one na wartość.

Nastroje na rynku

Jest to istotna składowa wyceny, chociaż jednocześnie najtrudniejsza do uchwycenia, ponieważ nie opiera się na sztywnych, twardych danych. W sytuacji, gdy rynek jest stabilny i panuje na nim względny spokój, łatwo jest wycenić nieruchomość w oparciu o już wcześniej wymienione czynniki. Jednak gdy mamy do czynienia z gwałtowną bessą lub hossą, taka wycena może nie nadążać za tym, co realnie można uzyskać na rynku.

Należy pamiętać, iż cena nieruchomości, szczególnie mieszkania lub domu, w dużej mierze wyznaczana jest przez emocje towarzyszące transakcji. Gdy rynek jest rozgrzany i wszyscy uważają, że taniej być nie może – ceny rosną praktycznie z dnia na dzień i są tylko częściowo wyrazem realne wartości. Drugą ich składową są oczekiwania co do tego, ile nieruchomość będzie warta niebawem.

Składnik rynkowej wartości nieruchomości jest bardzo istotny z punktu widzenia osób inwestujących na tym rynku. To właśnie na tym najlepiej się zarabia – na rozpoznawaniu cyklów koniunkturalnych, wyznaczanych nastrojami klientów. Oczywiście nastroje te mają powiązanie z twardymi parametrami, takimi jak chociażby inflacja, koszt kredytów czy poziom bezorobocia, jednak nie jest to przełożenie 1:1 i natychmiastowe. Nastroje kształtują się wcześniej lub później niż następuje realna zmiana na rynku i właśnie umiejętność zidentyfikowania tego momentu pozwala zarabiać na krótkoterminowych inwestycjach w nieruchomości.

Napisz komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.