Jedni czekają na to z niecierpliwością, inni obawiają się takiej perspektywy – chodzi o ewentualny spadek cen mieszkań. Ostatnie lata były dla rynku niezwykle ciekawe. Nie tylko w grę wchodziły mocne trendy demograficzne i gospodarcze, ale też czynniki nie do przewidzenia. Do tych ostatnich należy chociażby pandemia, wojna w Ukrainie, ale też wdrożony przez rząd program “Bezpieczny Kredyt 2%”. Ostateczny efekt jest taki, że mieszkaniówka ponownie przeżywa hossę. Czy i kiedy nastąpi odwrócenie tego trendu?
Zacznijmy od zmierzenia się z popularnym stwierdzeniem, że “mieszkania nigdy nie tanieją”. Jego paradoks polega na tym, iż jest ono i prawdziwe, i fałszywe. Wszystko zależy od tego, w jakim okresie czasu rozpatrujemy sytuację. Długoterminowo to prawda, że mieszkania wciąż robią się droższe. Jednak w krótkoterminowej perspektywie mamy do czynienia z tzw. cyklami rynku – co kilka lat nadchodzi czas weryfikacji cen i wtedy dochodzi do ich spadku. Tutaj istotne jest jeszcze to, że rynek nie jest jednorodny – najlepsze lokalizacje (czyli np. centra głównych miast) praktycznie nigdy nie tanieją. Ale w innych miejscach dochodzi do przecen.
Przyjrzyjmy się temu, co takie wydarzyło się w ostatnim czasie na rynku mieszkaniowym. W pierwszej połowie 2023 roku odnotowano znaczne zmniejszenie liczby dostępnych mieszkań w dużych miastach. Podaż mieszkań nie nadążała za rosnącym popytem, który poprawił się w wyniku spadającej inflacji i prognoz obniżek stóp procentowych, a także dzięki programowi “Bezpieczny Kredyt 2%”. Z powodu zwiększonego zainteresowania kupnem mieszkań, deweloperzy podnieśli ceny, stosując się do zasady, że przy większej liczbie zainteresowanych, znajdą się osoby chętne do zapłacenia wyższej ceny. W skutek tego doszło do braku równowagi między popytem i podażą – ten pierwszy zaczął przeważać, a to podstawowy impuls dla wzrostu cen w przypadku każdego typu towaru.
Wzrost cen mieszkań jest również efektem rosnących kosztów inwestycji, w tym wyższych kosztów zatrudnienia i znacznego wzrostu cen materiałów budowlanych, które przez dłuższy czas były trudno dostępne. Niepewność dotycząca inflacji również wpływa na nastroje deweloperów. Dodatkowo wspominają oni o zbyt rozbudowanych procedurach administracyjnych, przez co cykl realizacji inwestycji jest długi, a zysk ze sprzedaży musi pokryć koszty funkcjonowania firmy od początku do końca wdrażania nowego projektu. Nie powinniśmy jednak ulegać złudzeniu, iż deweloperzy nie mają przestrzeni do obniżek. Według ostatnich danych z Pekao ich marże osiągnęły rekordowy poziom – średnio 31%. Jest to najwięcej od dekady.
Mimo to deweloperzy wydają się niechętni do rozpoczynania nowych inwestycji, nawet jeśli dysponują już zakupionymi wcześniej działkami. Nadzieję przynoszą jednak najświeższe dane GUS, według których w ostatnim miesiącu wzrosła liczba uzyskanych pozwoleń oraz rozpoczętych budów. Być może więc podaż zacznie gonić popyt. Jest to jednak proces czasochłonny (czas realizacji inwestycji to zazwyczaj 3-5 lat, licząc od momentu załatwiania pozwoleń i tworzenia projektów).
Analitycy Credit Agricole przewidują, że ceny mieszkań w siedmiu największych miastach Polski zaczną ponownie rosnąć i przyspieszą w 2024 roku oraz pierwszej połowie 2025 roku. Spodziewane wyhamowanie wzrostu cen nie nastąpi przed połową 2025 roku, głównie z powodu nieznacznego przyspieszenia realizacji nowych inwestycji przez deweloperów i oczekiwania na stabilizację sytuacji geopolitycznej. Oczywiście na rynek ponownie mogą wpłynąć czynniki “pozagospodarcze”. W chwili obecnej siłą napędową jest “Bezpieczny Kredyt 2%”, a według krążących informacji i prognoz – potencjał tego programu może ulegać wyczerpaniu. Opozycyjne partie, które stworzyły większościową koalicję, deklarują, że w budżecie brakuje pieniędzy. Pojawia się też coraz więcej słów krytyki wobec działań propopytowych (a tak właśnie działają tego typu programy – nie zwiększają liczby mieszkań, ale liczbę klientów, przez co ostatecznie dochodzi do zmniejszenia dostępności mieszkań). Jest więc spora szansa, że dodatkowe pieniądze odpłyną z rynku tak samo szybko, jak na niego wpłynęły. To by oznaczało niemal natychmiastowe załamanie popytu i, z czasem, wymusiłoby obniżenie cen mieszkań na sprzedaż.