Ceny mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich lat znacząco wzrosły. Dla inwestorów był to dobry czas, jednak dla osób, które chciały kupić mieszkanie na własne potrzeby często wiązało się to z przekładaniem realizacji planów na później. Po przestoju we wzroście cen wywołanym wysokimi stopami procentowymi, na rynku znowu pojawiają się korekty stawek w górę. Czy możliwe jest, że mieszkania zaczną tanieć?
Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną?
Istnieje wiele czynników, które przyczyniają się do wzrostu cen mieszkań. W okresie poprzedzającym pandemię były to przede wszystkim niskie stopy procentowe i duża dostępność kredytów hipotecznych. Dodatkowo ograniczona podaż działek budowlanych, który to czynnik nadal jest istotny. Później na drożyznę wpływała inflacja i idący za tym wzrost kosztów materiałów budowlanych i robocizny. Deweloperzy, tłumacząc się z ciągłych podwyżek, wskazują też regulacje i wymagania prawne, które utrudniają im wdrażanie nowych inwestycji.
Jednak to nie wszystko. Bardzo istotny jest fakt, że mieszkanie stało się jedną z podstawowych form inwestycji, przyciągającą już nie tylko zawodowych inwestorów, ale też zwykłych “Kowalskich” mający wolne środki lub zdolność kredytową do zagospodarowania. Niepewność na rynkach finansowych, niska rentowność tradycyjnych lokat oraz pragnienie zabezpieczenia kapitału skłoniło wielu do zainwestowania w nieruchomości. To oczywiście generuje dodatkowy popyt, jeszcze bardziej napędzając wzrost cen.
Analizując kwestię wzrostu cen mieszkań, należy mieć na uwadze zjawisko migracji do dużych miast. W Polsce obserwujemy bardzo silny trend osiedlania się w głównych ośrodkach miejskich w poszukiwaniu lepszych możliwości zatrudnienia i wykształcenia. To prowadzi do zwiększonego popytu na mieszkania w takich lokalizacjach. Co istotne – migracja jest zjawiskiem na tyle silnym, że w przypadku największych miast będzie przeważać nad negatywnymi skutkami depopulacji kraju.
Czy ceny mieszkań będą spadać?
Rynek nieruchomości jest zależny od tylu czynników, że ciężko tworzyć wiarygodne prognozy. Na pewno kluczowe są czynniki, o których już pisaliśmy. Migracja do dużych miast oraz rosnąca siła polskiej gospodarki sprawią, iż w głównych aglomeracjach przecen nie ma się co spodziewać. Popyt będzie tam utrzymywał się na wysokim poziomie, generowany zarówno przez inwestorów, jak i osoby kupujące na własne potrzeby.
Jak to jednak wygląda w przypadku innych lokalizacji? Tutaj jest szansa na korekty cen w dół, lecz musiałby się zrealizować konkretny scenariusz. Trzeba brać pod uwagę, że inflacja wywindowała w górę koszty wykonawstwa – deweloperzy muszą coraz więcej inwestować, aby rozpocząć i zakończyć nowe inwestycje. Lecz także wciąż operują na dosyć wysokich marżach, więc w przypadku utrzymującej się dłużej dekoniunktury mogliby zdecydować się na przeceny. Taki gorszy okres zaczął się wraz z cyklem podwyżek stóp procentowych. Branża nastawiła się na przeczekanie tego i póki co wydaje się, iż się to udało – program Bezpieczny Kredyt 2% ma szansę stać się silnym impulsem dla całego rynku. Z tego względu nawet jeśli miałoby dojść do obniżania cen, to kredyty z rządową dopłatą odsuną ten moment w czasie.
Zagadką pozostaje, czy rząd zgodnie z deklaracjami zacznie też stymulować podaż mieszkań. Dotychczasowe próby, takie jak Mieszkanie Plus czy Polskie Domy Drewniane, mimo że słuszne w założeniach, okazały się fiaskiem. Nie osiągnęły skali, która mogłaby oddziaływać na rynek. Być może istotne będą działania mające na celu ograniczenie aktywności inwestorów na rynku mieszkaniowym, np. poprzez wprowadzanie wyższych podatków przy nabywaniu kolejnych mieszkań.
Kształtowanie cen mieszkań w Polsce to złożone zagadnienie, na które wpływa wiele czynników. Wzrost cen jest wynikiem zarówno fundamentalnych ekonomicznych mechanizmów popytu i podaży, jak i specyficznych cech polskiego rynku nieruchomości. Do tego dochodzą ingerencje rządu, w postaci programów wspierających mieszkaniówkę, jak też nowych przepisów. Sposób, w jaki mieszkania są postrzegane jako narzędzie inwestycyjne, a także migracja do dużych miast, są kluczowymi elementami tego złożonego obrazu.