Statystyczny polski kredyt hipoteczny zostaje spłacony po dziewięciu latach, czyli o około osiem lat wcześniej, niż wynosił ten wskaźnik dekadę temu. Jednocześnie pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł najwyższy w historii wynik sprzedażowy, choć zauważalną jego część stanowią nie nowi kredytobiorcy, lecz osoby zmieniające bank. Dane wskazują na zmianę charakteru rynku: kredyt mieszkaniowy coraz rzadziej jest zobowiązaniem na całe życie zawodowe.
Sprzedażowy rekord napędzany przenoszeniem zobowiązań
Według danych AMRON w pierwszym kwartale 2026 roku banki podpisały ponad 73 tys. umów o hipotekę, na łączną kwotę 13,6 mld zł. To historyczne maksimum, ale jego źródłem jest w dużej mierze fala refinansowań – kredytobiorcy aktywnie przenoszą zobowiązania między instytucjami, szukając korzystniejszego oprocentowania lub niższych marż. Zjawisko nieco rozmywa obraz rzeczywistego popytu na finansowanie nowych zakupów mieszkaniowych.
Dziewięć lat zamiast siedemnastu
Średni faktyczny okres obsługi kredytu hipotecznego skrócił się drastycznie. Dziesięć lat temu Związek Banków Polskich oceniał go na około 17 lat, kolejne analizy wskazywały na 12–14 lat, a najnowsze odczyty BIK i samych kredytodawców mówią już o dziewięciu latach. Złożyło się na to kilka czynników: nadpłaty kapitału, częstsza zmiana banku w trakcie spłaty (refinansowanie kredytu), sprzedaż nieruchomości przed końcem umowy oraz przedterminowe zamykanie kredytu z oszczędności. W praktyce trzydziestoletni harmonogram coraz rzadziej dotrwa do końca w pierwotnej formie.
Portfel kurczy się mimo rekordów
Drugą stroną aktywności kredytobiorców jest topniejący portfel sektora. Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku banki obsługiwały 2,14 mln aktywnych umów, podczas gdy w szczycie z 2021 roku było ich 2,54 mln. W ciągu pięciu lat z rynku ubyło 400 tys. kontraktów, a początek bieżącego roku przyniósł kolejny spadek o niemal 9 tys. pozycji. Dynamika spłat wyprzedza dynamikę nowej akcji kredytowej.
Wskaźnik kredytów zagrożonych dla hipotek w złotówkach spadł do 1,11 procent. Na każde 100 tys. zł wartości portfela poważne problemy ze spłatą dotyczą zaledwie 1110 zł, a trzy lata temu odsetek ten był ponad dwukrotnie wyższy. Tak niska szkodowość to efekt zaostrzonych standardów oceny zdolności kredytowej oraz dyscypliny kredytobiorców traktujących hipotekę jako zobowiązanie priorytetowe.
Kredyty frankowe ciągną statystyki w dół
Wyjątkiem pozostaje portfel hipotek frankowych, gdzie odsetek umów zagrożonych sięga 12,5 procent, więcej niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Powodem są trwające postępowania sądowe: część klientów po złożeniu pozwu wstrzymuje płatności, a jednocześnie kurczy się łączna wartość aktywnych umów. Hipoteki w euro i pozostałych walutach prezentują znacznie zdrowszą strukturę – udział zagrożonych to 2,24 procent, o 0,04 punktu procentowego mniej niż na koniec 2025 roku.