Jeśli wynajmujesz mieszkanie, przygotuj się na zmiany, gdyż w przyszłym roku przy rozliczaniu najmu prywatnego nie przewidziano żadnych ulg. Właściciele nieruchomości czerpiący dochody z najmu, z pewnością zastanawiają się, jakie modyfikacje w przepisach podatkowych przyniesie 2026 r.
Najem prywatny rozliczany ryczałtem
Do 2023 r. osoby właściciele mogli rozliczać najem prywatny na dwa sposoby: w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych, czyli po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu. Obecnie takiej możliwości już nie ma, bo jedyną opcją jest obecnie ryczałt.
Inaczej wygląda to jedynie w przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, gdzie przedsiębiorcy mogą nadal stosować zasady ogólne. W najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem obowiązują stawki w wysokości 8,5% przy przychodach do 100 tys. zł rocznie, oraz 12,5% od nadwyżki powyżej tej kwoty. Małżonkowie, którzy zdecydują się opodatkować cały przychód u jednego z nich, korzystają z podwyższonego limitu wynoszącego 200 tys. zł. Należy pamiętać, że przy ryczałcie podatek oblicza się wyłącznie od przychodu, co oznacza, że nie można pomniejszyć go o żadne koszty jego uzyskania.
Wynajem mieszkania – formalności podatkowe
Obecnie nie ma już konieczności informowania urzędu skarbowego o rozpoczęciu wynajmu. Nadal jednak trzeba rozliczyć uzyskane przychody, wykorzystując do tego formularz PIT-28, w którym wykazuje się roczne wpływy z wynajmu. Zeznanie należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po tym, którego dotyczy rozliczenie. Warto również na bieżąco prowadzić ewidencję przychodów, a mianowicie zapisywać otrzymane kwoty i daty ich wpływu, gdyż jest to kluczowy element rozliczeń w ramach ryczałtu.
W 2026 r zasady rozliczania najmu prywatnego pozostaną bez zmian. Tak jak dotychczas, właściciele wynajmowanych mieszkań będą musieli opłacać ryczałt od osiągniętych przychodów, bez możliwości pomniejszenia ich o poniesione koszty. Dodatkowo konieczne jest regularne uiszczanie miesięcznych zaliczek na podatek, co należy to robić do 20. dnia miesiąca następującego po tym, którego dana zaliczka dotyczy.
Czy można odliczyć koszty remontu?
Koszty remontu lokalu spoczywają na właścicielu, a ponieważ potrafią być wysokie, często pojawia się pytanie, czy można je rozliczyć w ramach ryczałtu. Niestety nie ma takiej możliwości. Ryczałt, podobnie jak niedostępna już powszechnie karta podatkowa, nie przewiduje odliczania żadnych kosztów. Jedynym wyjątkiem są składki ZUS, ale dotyczy to wyłącznie przedsiębiorców. Natomiast osoby wynajmujące mieszkanie prywatnie muszą więc pokrywać wszelkie wydatki z własnej kieszeni, bez prawa do ich odliczenia.
Co zatem można zrobić, aby chociaż częściowo odzyskać poniesione środki? Jedną z opcji jest prowadzenie najmu w ramach działalności gospodarczej, co pozwala to rozliczać koszty oraz korzystać z opodatkowania na zasadach ogólnych.
Inną możliwością jest podniesienie czynszu najmu. Trzeba jednak zachować ostrożność, bo zbyt wygórowana kwota może skutecznie odstraszać zainteresowanych.