Tereny zalewowe, to często bardzo atrakcyjne lokalizacje pod kątem budowy domu. Mają tylko jeden spory mankament, który zazwyczaj jest ignorowany. Raz na jakiś czas tereny te mogą się znaleźć pod wodą. Inwestorzy liczą jednak na to, że będą to raczej niewielkie, lokalne podtopienia, a nie powódź tysiąclecia. Niestety, ze względu na zmiany klimatu, “powodzie tysiąclecia” zaczynają występować u nas co kilkanaście lat.
Wybierając działkę pod budowę domu, kierujemy się jej ceną, ale przede wszystkim lokalizacją. Sprawdzamy sąsiedztwo, czas dojazdu do centrum, do pracy lub szkoły, analizujemy jak daleko mamy do sklepów i punktów usługowych i jak dużo czasu będziemy musieli poświęcać codziennie na podróże.
Nie pamiętamy o ryzyku
Nie bez znaczenia jest dostępność komunikacji miejskiej dobrych dróg i nowoczesnej infrastruktury. Sprawdzamy też sąsiedztwo, czy przypadkiem w pobliżu nie ma firm i zakładów, które hałasem lub zapachami mogłyby negatywnie wpływać na nasz komfort. Przed zakupem bierzemy też pod uwagę bliskość natury: lasów, pół, stawów i rzek. O ryzyku, jakie niosą ze sobą mniejsze i większe cieki wodne, często w ogóle nie myślimy. Temat pojawia się dopiero w przypadku zapowiadanych obfitych opadów deszczu.
Działki budowlane położone na terenach zalewowych są często bardzo atrakcyjne zarówno ze względu na lokalizację, jak i na cenę. Tereny takie występują nie tylko na wsiach i obszarach niezabudowanych. Na terenach zalewowych znajdują się ogromne obszary dużych polskich miast. W przypadku Warszawy najbardziej zagrożony teren, to prawy brzeg Wisły. We Wrocławiu tereny zalewowe, to ujścia do Odry takich rzek jak Oława, Ślęza, czy Bystrzyca. W przypadku Krakowa prawie 25 proc. miasta położne jest na obszarze zagrożonym powodziom.
Martwe prawo
Od 2018 roku po wejściu w życie ustawy Prawo wodne budowa na terenach zalewowych jest teoretycznie niemożliwa. Nie wolno nam budować domów na gruntach, które w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) nie są przewidziane pod zabudowę mieszkaniową. Gminy nie mogą uchwalić nowego MPZP bez konsultacji z Wodami Polskimi.
W praktyce uzgodnienia bardzo często nie są respektowane lub Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego zostały uchwalone wiele lat wcześniej, jeszcze przed wprowadzeniem ograniczeń ustawowych i nie są aktualizowane.
W przypadku braku MPZP musimy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Od 2018 do 2021 roku Wody Polskie przeprowadziły ponad 19 tys. postępowań dotyczących wydania zgody na realizację budowy na terenach zalewowych. Aż 90 proc. decyzji było pozytywnych. Liczba wniosków złożonych przez te trzy lata pokazuje, jak duże jest zainteresowanie takimi działkami i jak duża może być w przyszłości skala problemu.
Samodzielna analiza ryzyka
Planując zakup gruntu, z łatwością sprawdzimy, czy działka jest zagrożona wystąpieniem powodzi i jak duże jest to ryzyko. Wystarczy, że przez internet sprawdzimy działkę na Hydroportalu. Jest to serwis z Mapami Zagrożenia Powodziowego prowadzony przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie.
Gdy okaże się, że działka leży na terenie o podwyższonym ryzyku zalania, sami musimy ocenić, czy jesteśmy gotowi utracić dom i pieniądze, które w niego zainwestowaliśmy, jeśli się okaże, że kolejna powódź tysiąclecia będzie miała miejsce szybciej, niż oczekiwaliśmy.