W 2025 roku wzrosły możliwości negocjacyjne osób zainteresowanych zakupem mieszkania. W I połowie 2026 roku trend się odwrócił. Z raportu „Barometr” Metrohouse i Credipass wynika, że ceny ofertowe zaczęły rosnąć, a w części miast zmniejszyła się skala negocjowanych obniżek. W trzech największych analizowanych miastach roczny wzrost cen mieszkań pozostaje na poziomie zbliżonym do celu inflacyjnego NBP (2,5%).
Mieszkania z rynku wtórnego nie tanieją
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym nie spadają zgodnie z przewidywaniami niektórych ekspertów. Przeciwnie – w większości miast są stabilne albo wzrastają, porównując II kwartał do I kwartału 2026 roku. Wyjątkiem jest Wrocław. Oto jak zmieniły się w największych miastach:
- mieszkania we Wrocławiu – spadek o 3,2% do kwoty 11 919 zł,
- mieszkania w Krakowie – wzrost o 5% do 14 046 zł,
- mieszkania w Warszawie – wzrost o 2,8% do 15 823 zł,
- mieszkania w Gdańsku – wzrost o 1,4% do 13 610 zł,
- mieszkania w Łodzi – spadek o 0,2% do 7 732 zł.
Porównując zmiany cen rok do roku, we wszystkich analizowanych dużych miastach odnotowano wzrosty. Zdecydowanie najwyższe w Gdańsku – o 12,7%. Drugą pozycję zajęła Łódź ze wzrostem 3,8%. Na kolejnych pozycjach wśród dużych miast uplasowały się Wrocław (2,5%), Kraków (2,2%) i Warszawa (1,4%).
A jakie są możliwości negocjacji cen? Największe odnotowano w Łodzi – 3,6%. To w tym mieście kupujący uzyskiwali średnio najwyższą obniżkę w stosunku do oczekiwań sprzedającego. W Gdańsku było to 2,2%, w Krakowie – 2%, a w Warszawie i Wrocławiu – 1,4%. Porównując kwartał do kwartału, możliwości negocjacji wzrosły wyłącznie w Łodzi i Krakowie. W Warszawie i we Wrocławiu odnotowano najgorszy wynik od lat.
Różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową
W raporcie przygotowanym przez Metrohouse i Credipass znalazła się również informacja o różnicy między pierwszą a ostatnią ceną ofertową.
W zależności od miasta wynosiła średnio:
- Wrocław – 2,6%,
- Kraków – 3,3%,
- Warszawa – 3,3%,
- Gdańsk – 3,4%,
- Łódź – 2,6%.
Powyższa obniżka nie oznacza, że tyle wynosiło pole do negocjacji. Cena z aktu notarialnego mogła być niższa niż ofertowa. Zatem różnica między kwotą oczekiwaną początkowo, a ostatecznie uzyskaną mogła być wyższa.
Kupujący częściej wybierają mniejsze mieszkania
Dane dotyczące struktury transakcji wskazują na większy udział mniejszych mieszkań wśród kupowanych lokali, szczególnie w Warszawie (porównanie do II kwartału 2025 roku):
- mieszkania do 20 mkw. – bez zmian, udział wynosi 3%,
- powyżej 20 mkw. do 35 mkw. – wzrost udziału z 10 do 18%,
- powyżej 35 mkw. do 50 mkw. – spadek z 40 do 37%,
- powyżej 50 mkw. do 65 mkw. – spadek z 30 do 21%.
- Biorąc pod uwagę pięć największych miast, wygląda to nieco inaczej:
- mieszkania do 20 mkw. – bez zmian, udział wynosi 2%,
- powyżej 20 mkw. do 35 mkw. – spadek udziału z 14 do 13%,
- powyżej 35 mkw. do 50 mkw. – spadek z 41 do 39%,
- powyżej 50 mkw. do 65 mkw. – spadek z 35 do 29%.
W Warszawie widoczny jest duży wzrost udziału małych mieszkań powyżej 20 mkw. do 35 mkw. i znaczny spadek w przypadku lokali mających więcej niż 50 mkw. Biorąc pod uwagę pięć miast, odnotowano niewielkie wzrosty w przypadku mniejszych nieruchomości (o 1-2% p.p.), a duży spadek przy większych. Pokazuje to, że mieszkańcy mogą sobie pozwolić na coraz mniejszy metraż.