Zlecenie wykonania wyceny nieruchomości jest niezbędne w kilku sytuacjach – gdy staramy się o kredyt hipoteczny, podczas niektórych postępowań sądowych i w celach podatkowych. Wyjaśniamy, jak przygotowuje się wycenę, kto ją sporządza i co wpływa na wartość mieszkania.
Kiedy potrzebna jest wycena nieruchomości?
Wycena mieszkania przydaje się najczęściej w trzech sytuacjach.
Po pierwsze, gdy staramy się o kredyt hipoteczny. Zanim jeszcze bank wyda decyzję kredytową, musi sprawdzić, czy nieruchomość, którą chcemy kupić za otrzymane finansowanie, jest dobrym zabezpieczeniem, czyli gdy nie będziemy spłacać kredytu, to czy łatwo będzie ją bankowi sprzedać. Wycena jest potrzebna także po to, aby zweryfikować, czy zabezpieczenie jest warte więcej niż chcemy pożyczyć.
Po drugie, wycena przydaje się, gdy musimy udowodnić organom podatkowym, ile jest warty nasz majątek. Wycena pozwala określić początkową wartość nieruchomości, która stanowi podstawę do odliczania odpisów amortyzacyjnych. A te odpisy z kolei można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, które zmniejszają podstawę do opodatkowania, a w konsekwencji też podatek do zapłaty.
Po trzecie, wycena będzie niezbędna podczas postępowań sądowych, dotyczących spadków i darowizn. Dzięki ustaleniu wartości spadkobiercy czy obdarowani będą wiedzieli, jaki majątek otrzymują, a w niektórych sytuacjach też, jaki podatek w związku z tym trzeba będzie zapłacić.
Wycena mieszkania – czym jest i jak się wylicza wartość nieruchomości?
Wycena nieruchomości to ustalenie, ile jest ona warta.
Na wartość mieszkania wpływają:
- powierzchnia użytkowa,
- lokalizacja,
- standard wykończenia i urządzenia,
- stan techniczny,
- aktualna sytuacja na rynku nieruchomości (jak kształtuje się w danym momencie popyt i podaż),
- obciążenia (np. hipoteka, użytkowanie wieczyste),
- perspektywy rozwoju okolicy, w której mieszkanie jest zlokalizowane.
Do przygotowania wyceny można zastosować jedną z czterech metod:
- podejście porównawcze – porównuje się dane mieszkanie z innymi o podobnym metrażu, lokalizacji, standardzie wykończenia, które zostały już sprzedane,
- podejście dochodowe – uwzględnia się stopę zwrotu z inwestycji, którą można uzyskać, sprzedając nieruchomość,
- podejście kosztowe – wylicza się koszty odtworzenia nieruchomości, odejmując wartość jej zużycia i koszt odtworzenia części składowej,
- metoda mieszana – łączy co najmniej dwie z wyżej wymienionych metod.
Jak przebiega wycena mieszkania?
Wycenę przygotowuje rzeczoznawca majątkowy, który ma niezbędne uprawnienia. Najpierw podpisujemy z nim umowę o przygotowanie wyceny. W międzyczasie kompletujemy dokumenty potrzebne do oszacowania wartości mieszkania, a rzeczoznawca przygotowuje dokumentację fotograficzną. Efektem przygotowania wyceny jest operat szacunkowy, który otrzymujemy w formie pisemnej.
Jest to dokument, który zawiera wyliczenia, opis, zdjęcia nieruchomości oraz informację, ile jest ona warta według zastosowanej przez rzeczoznawcę metody. To właśnie operat wykorzystujemy jako formalny dowód przeprowadzenia wyceny w sytuacjach, kiedy jest ona potrzebna.