Strategia off-market – na czym polega?

Sprzedaż off-market to forma sprzedaży, w której nieruchomość nie trafia na otwarty rynek, co oznacza, że nie pojawia się na popularnych portalach ogłoszeniowych, nie ma publicznej historii cenowej i jest dostępna tylko dla wybranej grupy kupujących. Sprzedający promuje nieruchomość dyskretnie, kierując ofertę do wyselekcjonowanej grupy brokerów i potencjalnych nabywców. Sprzedaż off-market wymaga przede wszystkim dostępu do realnej bazy kupujących, relacji z inwestorami, doświadczenia w selekcji nabywców, umiejętności prowadzenia dyskretnych negocjacji i dużej wiedzy o aktualnej sytuacji rynkowej. Dlatego sprzedaż off-market jest praktycznie niemożliwa na własną rękę. Profesjonalne biura nieruchomości posiadają odpowiednie doświadczenie, wiedzę oraz sieć kontaktów, co daje większą pewność skutecznego przeprowadzenia procesu sprzedaży. Choć na co dzień się niewiele mówi się sprzedaży off-market, to tego rodzaju transakcje są coraz bardziej powszechne, szczególnie w dużych miastach, takich jak Warszawa czy Gdańsk.

Zalety strategii off-market

Największe zalety sprzedaży off-market to dyskrecja i prywatność. Część sprzedających nie chce, aby informacja o sprzedaży była publiczna, z różnych powodów — na przykład zmiany życiowe, problemy finansowe czy inne kwestie, które właściciele wolą nie ujawniać. Z tego rozwiązania często korzystają także osoby publiczne, które chcą uniknąć nadmiernego nagłośnienia. Kolejną zaletą jest brak presji rynku. W sprzedaży off-market nie ma publicznej historii ofert, czyli nie wiadomo, jak długo ogłoszenie było dostępne ani czy cena była obniżana. Dzięki temu sprzedający ma zazwyczaj lepszą pozycję negocjacyjną w porównaniu z klasyczną sprzedażą. Dużą zaletą jest również wybór kupujących. Biura nieruchomości kierują ofertę do wyselekcjonowanych osób — realnie zainteresowanych zakupem, z określonym budżetem i zweryfikowanymi źródłami finansowania. Dzięki temu prezentacje są konkretne, rozmowy rzeczowe i proces sprzedaży bardziej przewidywalny.

Czy sprzedaż off market zawsze gwarantuje sukces?

Off market, jako strategia sprzedaży nieruchomości premium, może być bardzo skuteczna, ale nie gwarantuje sukcesu w każdym przypadku. Jej efektywność zależy od wielu czynników, m.in.: specyfiki rynku, preferencji potencjalnych nabywców i dopasowania oferty do potrzeb kupujących. Oprócz tego nieruchomości te powinny się wyróżniać i być atrakcyjne dla kupujących. Im bardziej są one unikalne, tym większe szanse na skuteczną sprzedaż. Może to obejmować prestiżowe położenie, luksusowy design czy wysokiej klasy wykończenie.

Artykuł Na czym polega strategia sprzedaży nieruchomości off-market? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego ma wiele zalet. Często są one położone w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie infrastruktura jest już dobrze rozwinięta, a nowe inwestycje powstają rzadko. Dużym plusem jest także ich szybka dostępność, gdyż w przeciwieństwie do nowych mieszkań nie trzeba czekać na zakończenie budowy. Zdarza się również, że lokale są w bardzo dobrym stanie technicznym, dzięki czemu można od razu się wprowadzić, bez konieczności przeprowadzania kosztownego remontu. Dodatkową korzyścią jest większa możliwość negocjacji ceny.

Mieszkanie z rynku wtórnego – jak dobrze wybrać?

Pierwszym krokiem musi być ustalenie, na jaką nieruchomość można sobie pozwolić. Jeśli nie dysponujemy pełną kwotą i musimy wspomóc się kredytem hipotecznym, konieczne będzie sprawdzenie zdolności kredytowej. Po określeniu możliwości finansowych, warto przeanalizować dostępne oferty i sprawdzić, jakie mieszkania są dostępne w tym budżecie, pod względem metrażu, układu pomieszczeń, standardu wykończenia, itd.

W praktyce często trzeba znaleźć kompromis między oczekiwaniami a możliwościami finansowymi. Czasami pomocne bywa również poszerzenie kryteriów poszukiwań, na przykład rozważenie innych lokalizacji. Może się okazać, że w cenie starego dwupokojowego mieszkania w centrum można kupić prawie nowe trzypokojowe w dzielnicy nieco dalej od śródmieścia, a czas dojazdu do pracy wydłuży się tylko nieznacznie.

Warto także przemyśleć, w jakim rodzaju budynku powinno znajdować się mieszkanie. Na rynku wtórnym najczęściej spotyka się lokale w kamienicach przedwojennych, powojennych oraz w blokach mieszkalnych. Mogą to być budynki wzniesione w starszych technologiach, na przykład z wielkiej płyty. Każdy z tych typów budynków ma swoje cechy, na które warto zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o zakupie.

Jeśli to możliwe, warto dowiedzieć się, dlaczego właściciel sprzedaje mieszkanie. Powody takie jak zmiana na większy lub mniejszy lokal zwykle nie budzą podejrzeń. W przypadku zmiany na mniejsze mieszkanie dobrze jednak sprawdzić koszty utrzymania, bo czasem to właśnie wysokie opłaty są powodem sprzedaży. Gdy właściciel bardzo zachwala mieszkanie, a mimo to chce je sprzedać, warto dokładniej przyjrzeć się sytuacji, np. sprawdzić sąsiedztwo, plan zagospodarowania przestrzennego czy ewentualne problemy z budynkiem.

Przy zakupie mieszkania trzeba koniecznie sprawdzić jego stan prawny. Należy upewnić się, że sprzedający jest faktycznym właścicielem lokalu oraz że nikt inny nie ma do niego praw ani nie jest w nim zameldowany. Warto też zachować ostrożność przy umowie o dożywocie, ponieważ jej zobowiązania przechodzą na nowego właściciela.

Koniecznie należy również sprawdzić księgę wieczystą, aby upewnić się, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką. Niespłacony kredyt nie wyklucza jednak sprzedaży mieszkania, ale wymaga odpowiedniego przeprowadzenia transakcji.

Artykuł Jak dobrze kupić mieszkanie z rynku wtórnego? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Co warunkuje powrót inwestorów na rynek nieruchomości?

Powrót inwestorów na rynek nieruchomości zależy od kilku kluczowych elementów. Przede wszystkim istotny jest koszt kapitału – niższe stopy procentowe obniżają raty kredytów hipotecznych, co sprawia, że inwestycje finansowane dźwignią stają się bardziej opłacalne. Warto jednak pamiętać, że około połowa transakcji zawierana jest za gotówkę, co ogranicza wpływ zmian stóp na cały rynek.

Duże znaczenie mają także trendy demograficzne, takie jak:

• migracja do dużych miast,
• rosnące zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem,
• zmniejszanie się wielkości gospodarstw domowych.

Z drugiej strony, niepewność związana z regulacjami – np. potencjalnym wprowadzeniem podatku katastralnego czy zmianami w przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego – zwiększa ryzyko inwestycyjne, przez co inwestorzy zachowują ostrożność.

Konkurencja ze strony innych form inwestowania kapitału, takich jak obligacje skarbowe czy alternatywne instrumenty finansowe, wpływa na atrakcyjność rynku nieruchomości. Dodatkowo stabilność makroekonomiczna, korzystne ceny nieruchomości, ograniczona podaż nowych projektów oraz prognozowane spadki stóp procentowych sprzyjają większej aktywności inwestorów.

Coraz większą rolę odgrywa również rosnąca świadomość standardów ESG oraz potrzeba ograniczania kosztów budowy. To skłania inwestorów do wyboru projektów o wyższej wartości dodanej, które lepiej odpowiadają nowym wymaganiom. To właśnie połączenie tych wszystkich czynników decyduje o powrocie kapitału na rynek nieruchomości.

Jak stopy procentowe i inflacja wpływają na popyt inwestycyjny?

Wzrost stóp procentowych zwiększa koszty kredytów hipotecznych, co sprawia, że inwestycje finansowane dźwignią stają się mniej opłacalne, a tym samym zmniejsza się popyt na nie. Póki co stosunek czynszów do cen mieszkań pozostaje stosunkowo stabilny, co powoduje, że atrakcyjność najmu spada wolniej.

Inflacja wpływa na oczekiwania inwestorów dotyczące przyszłych wzrostów cen nieruchomości, aby zachować popyt, inwestorzy muszą wierzyć, że ceny będą rosnąć szybciej niż inflacja. Wysoka inflacja może zachęcać do inwestowania w nieruchomości jako formę ochrony kapitału, jednak konkurencja ze strony obligacji skarbowych, oferujących zwroty skorelowane z inflacją, także ma istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji.

Popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości zależy od zrównoważenia kosztów finansowania, oczekiwań inflacyjnych oraz atrakcyjności zwrotów z najmu względem innych instrumentów finansowych.

Jakie scenariusze przewidują eksperci dla rynku nieruchomości?

Eksperci przedstawiają różnorodne prognozy dotyczące rynku nieruchomości, zależne od segmentu oraz czynników makroekonomicznych. W sektorze nieruchomości mieszkaniowych przewiduje się kontynuację spowolnienia wzrostu cen, z możliwością stabilizacji lub niewielkich spadków w miastach takich jak aglomeracja śląska czy Szczecin. Natomiast Warszawa, Trójmiasto i Kraków mogą zachować silną pozycję na rynku.

W sektorze komercyjnym prognozy wskazują na ożywienie, szczególnie w branży biurowej, związane z powrotem pracowników do tradycyjnych biur. Rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe napędza rozwój e-handlu. Sektor hotelarski zaczyna wykazywać oznaki poprawy, choć inwestorzy pozostają ostrożni po doświadczeniach lockdownów.

Coraz większe znaczenie zyskuje najem instytucjonalny i rynek PRS (Private Rented Sector), który choć na razie niewielki, posiada spory potencjał rozwoju. Inwestorzy są coraz bardziej selektywni, zwracając uwagę na:

• jakość nieruchomości,
• lokalizację,
• standardy ESG, które mają wpływ na decyzje inwestycyjne.

Kluczowym ryzykiem jest niepewność regulacyjna, zwłaszcza w kontekście planowanego podatku katastralnego oraz zmian w prawie najmu. Te czynniki podnoszą ryzyko inwestycyjne i mogą hamować ożywienie rynku. Ważną rolę odgrywają też:

• stabilność źródeł finansowania,
• sytuacja makroekonomiczna,
• konkurencja ze strony alternatywnych instrumentów finansowych, jak obligacje skarbowe.

Mimo to eksperci przewidują umiarkowany wzrost aktywności inwestycyjnej, obserwując stopniowy powrót inwestorów po okresie niepewności oraz stabilizację polityki pieniężnej.

Jak inwestorzy mogą przygotować się na powrót popytu inwestycyjnego?

Inwestorzy powinni bacznie śledzić zmiany w stopach procentowych i poziomie inflacji, ponieważ te elementy mają bezpośredni wpływ na koszty kapitału i opłacalność przedsięwzięć inwestycyjnych. Istotne jest również monitorowanie stabilizacji polityki pieniężnej oraz spadku realnej stopy zwrotu z bezpiecznych instrumentów finansowych, co sprawia, że rynek nieruchomości staje się coraz bardziej atrakcyjny.

Warto pamiętać o ryzykach związanych z niepewnością regulacyjną, takich jak wprowadzenie podatku katastralnego, które mogłoby zwiększyć poziom zagrożeń inwestycyjnych. Dodatkowo, analiza demograficznych trendów, zwłaszcza migracji do dużych aglomeracji i wzrostu zapotrzebowania na mieszkania na wynajem, pomaga lepiej zrozumieć perspektywy rynku.

Dobrym pomysłem jest rozważenie inwestowania gotówki lub kapitału własnego. Dywersyfikowanie portfela poprzez alternatywne aktywa, takie jak obligacje, pozwala zachować elastyczność i zabezpiecza przed niekorzystnymi wahaniami rynku. Ponadto, aktywna strategia „value add”, czyli modernizacja nieruchomości, może znacząco podnieść ich wartość i zwiększyć potencjalny zwrot.

Nie można zapominać o przemyślanym zarządzaniu finansowaniem. Obserwowanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych umożliwia skuteczne wykorzystanie spodziewanych spadków stóp procentowych. Dlatego kluczowe jest łączenie wyboru wysokiej jakości aktywów w atrakcyjnych lokalizacjach z analizą makroekonomiczną i regulacyjną, co pozwoli dobrze przygotować się na nadchodzące ożywienie popytu inwestycyjnego.

Artykuł Kiedy inwestorzy wrócą na rynek nieruchomości? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu bez pośredników?

Przygotowanie mieszkania do wynajmu bez pomocy pośredników to kluczowy etap, który ma ogromny wpływ na atrakcyjność oferty oraz satysfakcję najemców. 

Na samym początku warto dokładnie ocenić stan techniczny mieszkania. Niezbędne naprawy, takie jak usunięcie usterek w instalacjach elektrycznych, usunięcie usterek w instalacjach wodnych, usunięcie usterek w instalacjach gazowych powinny być priorytetem. Sprawne media są nie tylko komfortem, ale również przekładają się na mniejszą liczbę skarg ze strony mieszkańców. Dostosowanie standardu mieszkania do potrzeb lokatorów, na przykład studentów czy rodzin, również może zaważyć na jego atrakcyjności.

Kolejnym ważnym aspektem jest wyposażenie wnętrza. Najemcy zazwyczaj preferują lokal, w którym znajdują się podstawowe sprzęty, takie jak:

• lodówka,
• kuchenka,
• wygodne meble w sypialni,
• wygodne meble w salonie.

Mieszkanie z odpowiednim łóżkiem i przestrzenią do przechowywania zyskuje na wartości.

Czystość oraz estetyka przestrzeni są równie istotne. Przed pokazaniem mieszkania warto starannie posprzątać oraz pozbyć się zbędnych przedmiotów. Dobrze zorganizowana przestrzeń, wzbogacona o elementy dekoracyjne, takie jak rośliny czy zasłony, znacząco wpływa na pierwsze wrażenie. 

Nie możemy zapominać o dokumentacji i bezpieczeństwie. Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego jest kluczowe, ponieważ dokumentuje stan mieszkania i jego wyposażenie w momencie przekazania kluczy. Pomyślenie o ubezpieczeniu to także ważny krok, który chroni przed ewentualnymi stratami.

Starannie przygotowane mieszkanie pozwala właścicielom znacząco zwiększyć szanse na znalezienie najemcy. Ustalenie wyższych czynszów przyciąga większe zainteresowanie i minimalizuje ryzyko problemów w trakcie wynajmu.

Gdzie i jak zamieścić ogłoszenie wynajmu?

Aby wynająć mieszkanie bez pośredników, kluczowe jest stworzenie atrakcyjnego ogłoszenia, które przyciągnie uwagę potencjalnych najemców. Na początek warto zastanowić się, gdzie je opublikować. Serwisy takie jak Nieruchomosci-online.pl mogą okazać się bardzo skuteczne. Dodatkowo, lokalne grupy w mediach społecznościowych oraz ogłoszenia na tablicach w sklepach czy klatkach schodowych pomogą dotrzeć do osób poszukujących mieszkania, ale nie korzystających z internetu. 

W treści ogłoszenia istotne jest zamieszczenie najważniejszych informacji, które mogą zainteresować wynajmujących. Należy dokładnie opisać mieszkanie, podać:

• lokalizację,
• powierzchnię,
• stan techniczny,
• wyposażenie,
• wysokość czynszu oraz dodatkowe opłaty, takie jak rachunki za media.

Dobrze jest także określić warunki najmu, w tym zasady dotyczące zwierząt i palenia. Ogłoszenie powinno być klarowne i przemyślane. Lepiej unikać zbędnych fraz marketingowych, które mogą zniechęcić potencjalnych najemców. Ułatwienie kontaktu – zarówno telefonicznego, jak i mailowego – jest bardzo ważne. Starannie przygotowane ogłoszenie umieszczone na kilku platformach oraz regularnie aktualizowane znacznie zwiększa szansę na szybkie znalezienie lokatora. Dobierając atrakcyjne zdjęcia oraz rzetelne informacje, przyciągniesz uwagę wielu kandydatów, co sprawi, że proces wynajmu stanie się znacznie prostszy.

Jak weryfikować najemców i zabezpieczyć finansowo transakcję?

Weryfikacja lokatorów oraz zabezpieczenie finansowe transakcji to fundamentalne kwestie, które umożliwiają bezpieczny wynajem mieszkań bez pośredników. Zacznijmy od weryfikacji tożsamości. Warto poprosić przyszłego najemcę o dostarczenie przynajmniej dwóch dokumentów, takich jak:

• dowód osobisty,
• paszport,
• prawo jazdy.

Następnym krokiem jest zbadanie zdolności finansowej najemcy. Powinno się gromadzić informacje dotyczące:

• zatrudnienia,
• rodzaju umowy,
• wysokości dochodów,
• zaświadczenia o zarobkach,
• wyciągu bankowego.

Prosząc o wyżej wymienione dokumenty, można zweryfikować regularność wpływów. Warto również sprawdzić potencjalnego najemcę w rejestrach dłużników, co dodatkowo zwiększa pewność.

Rozmowa z przyszłym najemcą może ujawnić cenne szczegóły dotyczące jego sytuacji życiowej oraz dążeń. Warto zadawać pytania dotyczące:

• przewidywanego okresu najmu,
• liczby osób, które będą mieszkać w lokalu,
• powodów zmiany miejsca zamieszkania.

Kaucja, wynosząca zazwyczaj równowartość jednomiesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu, jest kolejnym kluczowym elementem zabezpieczenia finansowego. Ustalając zasady dotyczące jej zwrotu, warto je precyzyjnie opisać w umowie, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień w przyszłości.

Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ma także dużą wagę. Dokument ten opisuje stan mieszkania oraz jego wyposażenie w chwili przekazania kluczy. Ważne jest, aby zapisać poziomy liczników mediów oraz dołączyć fotografie, co może ułatwić przyszłe rozliczenia.

Umowa najmu mieszkania powinna być starannie skonstruowana i zawierać dane obu stron, wysokość czynszu, zasady dotyczące kaucji, użytkowania mieszkania oraz warunki wypowiedzenia umowy. Warto rozważyć umowę najmu okazjonalnego, ponieważ może ona przynieść dodatkowe korzyści, zapewniając większą ochronę wynajmującemu.

Na koniec, regularne monitorowanie płatności oraz stanu mieszkania znacząco zwiększa bezpieczeństwo całego procesu. Informowanie najemcy o zaległościach oraz szybka reakcja na ewentualne problemy mogą znacząco ograniczyć ryzyko strat finansowych.

Artykuł Jak wynająć mieszkanie bez pośredników? Poradnik dla właściciela mieszkania pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG) jest popularnym wyborem, ponieważ zapewnia klarowność w zakresie zobowiązań podatkowych. Chociaż umowy cywilnoprawne, takie jak zlecenia czy umowy o dzieło, są honorowane, banki mogą uważać je za mniej pewne źródła dochodu. Natomiast dla osób prowadzących działalność nierejestrowaną, uzyskanie kredytu hipotecznego bywa niemal niemożliwe z powodu wątpliwej stabilności finansowej. Dzięki posiadaniu pozytywnej historii kredytowej w BIK oraz wniesieniu przynajmniej 20% wkładu własnego na nieruchomość, można zwiększyć szansę na uzyskanie kredytu. Co więcej, coraz więcej instytucji finansowych dostosowuje swoje oferty do potrzeb freelancerów, co może uprościć starania o kredyt na nowe mieszkanie.

Jakie warunki stawiają banki freelancerom?

Freelancerzy muszą dostosować się do specyficznych kryteriów stawianych przez banki, które różnią się od wymagań dla pracowników zatrudnionych na etat. Kluczowym aspektem jest wykazanie stabilności oraz regularności przychodów. Wymagana jest zazwyczaj co najmniej 12-24 miesiące aktywności zawodowej, co może obejmować prowadzenie działalności gospodarczej lub zawieranie umów cywilnoprawnych. Wśród dokumentów, które trzeba przedłożyć, znajdują się:

• zeznania podatkowe (PIT) z kilku ostatnich lat, które potwierdzają osiągane dochody,
• Księga przychodów i rozchodów (KPiR) dla tych, którzy prowadzą własną działalność,
• faktury za wykonane usługi oraz umowy z klientami.

Warto zauważyć, że chociaż banki są otwarte na różne typy umów, to jednak umowy cywilnoprawne mogą być postrzegane jako mniej stabilne źródło dochodu, co negatywnie wpływa na ocenę zdolności kredytowej. Dodatkowo, sposób opodatkowania ma istotne znaczenie. Korzystniejsze jest rozliczanie się na zasadzie skali podatkowej lub podatku liniowego niż w systemie ryczałtu. Poza tym, banki zazwyczaj wymagają wkładu własnego, który wynosi co najmniej 20% ceny nieruchomości. Dobrze jest także mieć pozytywną historię kredytową oraz brak opóźnień w spłatach, co sprzyja uzyskaniu korzystnej decyzji kredytowej.

Jak zwiększyć zdolność kredytową freelancera?

Aby zwiększyć swoją zdolność kredytową, freelancerzy powinni rozważyć kilka kluczowych kroków. Ważne jest, aby zapewnić sobie stabilne i regularne dochody, długoterminowe współprace z klientami mogą przynieść ciągły przypływ finansów, co jest niezmiernie istotne. Oprócz tego, warto prowadzić rzetelną dokumentację przychodów, ponieważ jasna księgowość i terminowe wystawianie faktur ułatwiają udowodnienie wysokości zarobków.

Nie mniej istotny jest wybór odpowiedniej formy działalności. Prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej (JDG), rozliczanej na skali podatkowej czy w formie podatku liniowego, może przynieść korzystniejsze postrzeganie w oczach banków, w porównaniu do umów cywilnoprawnych, które często bywają traktowane jako mniej stabilne. Budowanie pozytywnej historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) to kolejny istotny element – terminowa obsługa zobowiązań i unikanie opóźnień są kluczem do poprawy zdolności kredytowej.

Zaleca się również wniesienie wkładu własnego na poziomie przynajmniej 20%. Taki ruch zmniejsza ryzyko z perspektywy banku. Dodatkowo posiadanie współkredytobiorcy, na przykład osoby zatrudnionej na umowę o pracę, może korzystnie wpłynąć na szanse na zatwierdzenie wniosku o kredyt. Regularne monitorowanie swojego scoringu kredytowego oraz podejmowanie działań mających na celu eliminację negatywnych wpisów stają się kolejnym krokiem sprzyjającym zwiększeniu zdolności kredytowej freelancerów.

Jak banki oceniają dochody freelancera przy kredycie?

Banki oceniają sytuację finansową freelancerów podczas rozpatrywania wniosków o kredyty. Kluczowymi aspektami, na które zwracają uwagę, są:

• stabilność i regularność dochodów,
• możliwość ich udokumentowania.

Jednym z najczęstszych źródeł dochodu dla freelancerów jest jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG). W tym przypadku warto przedstawić dokumenty takie jak:

• PIT-y,
• Księga przychodów i rozchodów (KPiR),
• faktury.

Umowy cywilnoprawne, na przykład umowy zlecenie czy umowy o dzieło, również są akceptowane przez banki, chociaż mogą być postrzegane jako mniej stabilne. Zwykle preferuje się dochody, które są regularnie udokumentowane przez co najmniej rok, a w niektórych przypadkach wymagany jest nawet dłuższy okres, wynoszący 24 miesiące. Ważnym czynnikiem jest także forma opodatkowania; banki korzystniej traktują dochody opodatkowane na skali podatkowej lub według stawki liniowej, podczas gdy ryczałt często uznawany jest za mniej pewny.

Dodatkowo, freelancer powinien wykazać stałość wpływów na swoje konto bankowe. Stabilność finansowa odgrywa kluczową rolę w ocenie zdolności kredytowej. Banki zazwyczaj wymagają dokładnej dokumentacji, aby potwierdzić nie tylko stabilność dochodów, ale także długość okresu, w którym prowadzona jest działalność.

Jakie dokumenty przygotować do wniosku kredytowego?

Aby uzyskać kredyt hipoteczny, freelancerzy muszą zgromadzić dokumenty, które poświadczają ich stabilność finansową oraz dochody. Chociaż wymagania mogą się różnić w zależności od banku, istnieje kilka kluczowych dokumentów, które zazwyczaj są niezbędne.

• dokument tożsamości, czyli dowód osobisty lub paszport,
• wiarygodne źródła dochodu, do których zaliczają się umowy cywilnoprawne, takie jak umowy zlecenie i umowy o dzieło,
• zeznania podatkowe, PIT-y, z ostatnich lat, które przedstawiają osiągane dochody,
• księga przychodów i rozchodów (KPiR) dla freelancerów prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą,
• faktury i rachunki, które udowodnią wykonanie usług oraz regularność wpływów,
• wyciągi bankowe ukazujące wpłaty na konto w ciągu ostatnich trzech do dwudziestu czterech miesięcy,
• zaświadczenia potwierdzające brak zaległości wobec ZUS i Urzędu Skarbowego,
• dokumentacja dotycząca nieruchomości, tak jak umowa przedwstępna i wypis z księgi wieczystej.

Zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów znacznie zwiększa szanse na pozytywną decyzję kredytową. Starannie przygotowane papiery oraz klarowna historia finansowa ułatwiają cały proces ubiegania się o kredyt. 

Artykuł Czy jako freelancer możesz zaciągnąć kredyt na mieszkanie? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Kupujący coraz lepiej chroniony

Na realne efekty zmian trzeba będzie jeszcze poczekać. Jednak Rada Ministrów opublikowała właśnie założenia projektu ustawy, której celem jest dalsze wzmocnienie pozycji kupującego. Mowa o nowelizacji przepisów dotyczących ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz funkcjonowania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Prócz tego projekt obejmuje między innymi rozbudowę rządowego Portalu DOM, zmiany w umowach deweloperskich i rezerwacyjnych, modyfikację procedury odbioru nieruchomości oraz wprowadzenie minimalnych standardów dla ogłoszeń sprzedażowych kierowanych do konsumentów. Wszystko to z pewnością pomoże bezpiecznie funkcjonować nabywcom na rynku nieruchomości.

Portal DOM ma powstać, by kupujący wiedział, ile faktycznie kosztują nieruchomości w danej lokalizacji. Dzięki temu będzie mógł realnie ocenić atrakcyjność danej oferty. To nowoczesne narzędzie zapewni każdemu dostęp do rzetelnych i aktualnych danych o rzeczywistych cenach transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnych. Warto podkreślić, że użytkownicy portalu będą mogli sprawdzić średnie ceny w wybranym obszarze, z uwzględnieniem takich cech jak rodzaj rynku, liczba pokoi, powierzchnia użytkowa czy typ nieruchomości. To ważna zmiana, ponieważ do tej pory porównywanie cen najczęściej wiązało się z samodzielnym przeglądaniem masy ogłoszeń. Proces ten jest czasochłonny i nigdy nie daje pełnych danych.

Wiedza to potęga

Nowe przepisy wyraźnie rozszerzają zakres informacji dostępnych dla potencjalnych nabywców. Już niedługo kupujący będą mogli zapoznać się z historią inwestycji danego dewelopera, informacjami o sankcjach administracyjnych oraz oficjalnymi ostrzeżeniami organów nadzoru. Wszystko to podnosi poziom bezpieczeństwa i sprawia, że rynek jest bardziej transparentny.

Zgromadzone informacje będą cenne również dla administracji publicznej. Dane umożliwią bieżącą analizę rynku deweloperskiego, w tym ocenę liczby zakończonych inwestycji oraz średnich opóźnień w ich realizacji. Może to pomóc realnie ocenić przyszłe potrzeby mieszkaniowe.

Warto wspomnieć, że projekt przewiduje także zmiany w procedurze odbioru mieszkania lub domu. Już niedługo nabywca będzie mógł przekazać protokół odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną lub pocztową i dołączyć do niego opinię specjalistów technicznych. Podnosi to rangę zgłoszonych wad już na początku procedury. Zgłoszenie takie będzie miało bowiem charakter wiążący. Oznacza to, że usterki będą musiały zostać usunięte w ustawowych terminach. Dotychczas bardzo często była to kwestia sporna.

Artykuł Rząd intensywnie pracuje nad zwiększeniem bezpieczeństwa kupujących mieszkania pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Młodzi chcą własnego mieszkania

Choć osoby w wieku od 18 do 24 lat są otwarte na najem, nawet one uważają, że własne mieszkanie jest lepszą opcją niż rola lokatora na lata. Wbrew stereotypom młodzi doceniają zarówno poczucie bezpieczeństwa, jak i komfort finansowy, jakie dają własne cztery ściany. W grupie najmłodszych ankietowanych panuje też opinia, że mieszkanie na własność to dobra inwestycja na przyszłość. Argumenty te nabierają znaczenia w obliczu kryzysu mieszkaniowego i podwyżek czynszu w segmencie najmu. W tym świetle jeszcze trudniejsza wydaje się sytuacja młodych na rynku mieszkaniowym. Ludziom, którzy dopiero wchodzą na rynek pracy, trudno odłożyć na wkład własny. Mają też mniejszą zdolność kredytową.

Młodzi wiedzą, że wchodząc na rynek pracy, muszą często liczyć się z niskim wynagrodzeniem. Pensja na tym poziomie może nie wystarczyć ani na najem, ani by dostać kredyt. W tym kontekście młodzi są zagrożeni luką czynszową i to, czego w danej chwili chcą, schodzi na dalszy plan.

Czym najem kusi młodych?

Rola lokatora nie bez przyczyny jest tak popularna na zachodzie Europy. Najem, szczególnie ten stabilny cenowo, daje poczucie wolności. Może być ono cenne nie tylko dla ludzi młodych. Inwestowanie w nieruchomości jest kuszące w spokojnych czasach. Jednak aktualna sytuacja polityczna jest bardzo niepewna. W związku z tym wiele osób woli wynajmować lokum i nie kupować mieszkania w kraju, który graniczy z terenami objętymi wojną.

Względy ekonomiczne i chęć utrzymania poczucia wolności to główne powody, dla których młodzi decydują się wynajmować mieszkanie przez dłuższy czas. Jednak nie jest to tylko kwestia wieku. Coraz częściej decydują się na to również osoby, które chcą zmienić pracę lub przechodzą na emeryturę.

Najem uznawany jest często za najlepsze rozwiązanie „tu i teraz”, ale nie oznacza to, że marzenie o własnych czterech ścianach jest masowo porzucane. Młodzi są po prostu bardziej elastyczni i skłonni odkładać zakup własnego lokum. Wydaje się, że podchodzą do sprawy pragmatycznie i prawidłowo oceniają trudne realia rynku. Bez pomocy rodziców wielu z nich nie może poważnie myśleć o inwestycji w mieszkanie.

Artykuł Jak starsze pokolenie ocenia wybory mieszkaniowe młodych? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

OC najemcy. Co to za ubezpieczenie?

Polisa OC dla najemcy zabezpiecza zarówno lokatora, jak i właściciela mieszkania przed finansowymi konsekwencjami przypadkowych szkód. Dotyczy to mienia, które znajduje się w lokalu np. mebli, sprzętów RTV/AGD, armatury, a także elementów zabudowy.

Ubezpieczenie działa, gdy szkoda powstała nieumyślnie, na przykład wskutek: zalania mieszkania sąsiada, stłuczenia szyby czy zarysowania podłogi, zniszczeń spowodowanych przez dzieci, szkód wyrządzonych przez zwierzęta domowe, działań osób pracujących u najemcy (np. niani, pomocy domowej, fachowca). Co ważne, w wielu wariantach OC „podąża” za najemcą. Oznacza to, że po przeprowadzce do nowego lokum polisa nadal obowiązuje, pod warunkiem, że ubezpieczenie jest przypisane do osoby, a nie do konkretnego mieszkania. Część towarzystw dodaje też usługi assistance, ułatwiające codzienne awarie: pomoc hydraulika, ślusarza czy elektryka.

Czy OC najemcy jest obowiązkowe?

Z prawnego punktu widzenia nie. Jednak w praktyce wielu właścicieli oczekuje, że lokator wykupi takie ubezpieczenie. Coraz częściej zapis o konieczności posiadania OC znajduje się w samej umowie najmu. Warto spojrzeć na tę kwestię nie jak na formalność, ale element wzajemnego zabezpieczenia. Właściciel zyskuje pewność, że szkody zostaną pokryte, a najemca ma ochronę finansową i argument do negocjowania niższej kaucji. Polisa może obejmować nie tylko najem, ale również dzierżawę, użyczenie czy leasing, jeśli przewidziano to w warunkach umowy.

Co obejmuje polisa, a czego nie?

OC najemcy chroni przed skutkami szkód, które lokator wyrządzi osobom trzecim lub właścicielowi nieruchomości. Może to być zarówno uszkodzenie wyposażenia, zniszczenie ściany, jak i przypadkowe zalanie. Ubezpieczenie nie obejmuje jednak mienia należącego do najemcy, np. uszkodzonego telewizora czy laptopa, jeśli nie wykupiono odpowiedniego rozszerzenia. Nie dotyczy też sytuacji takich jak: szkody umyślne lub wynikające z użycia alkoholu i narkotyków, zniszczenia będące efektem zwykłego zużycia, działania rażąco niedbałe, używanie lokalu do celów biznesowych, wynajem krótkoterminowy bez właściwego rozszerzenia.

OC najemcy a OC w życiu prywatnym. Na czym polega różnica?

Oba ubezpieczenia dotyczą odpowiedzialności cywilnej, ale mają inne zastosowanie. OC w życiu prywatnym chroni nas przed szkodami wyrządzonymi osobom trzecim w różnych sytuacjach. W domu, na spacerze czy podczas wizyty u znajomych. OC najemcy jest wyspecjalizowanym rozszerzeniem, skupionym na ochronie właściciela mieszkania i sąsiadów przed skutkami szkód powstałych w wynajmowanym lokalu. Polisa OC najemcy może być częścią OC w życiu prywatnym albo osobnym produktem.

Artykuł OC najemcy mieszkania – czy warto? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Najem prywatny rozliczany ryczałtem

Do 2023 r. osoby właściciele mogli rozliczać najem prywatny na dwa sposoby: w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych, czyli po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu. Obecnie takiej możliwości już nie ma, bo jedyną opcją jest obecnie ryczałt.

Inaczej wygląda to jedynie w przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, gdzie przedsiębiorcy mogą nadal stosować zasady ogólne. W najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem obowiązują stawki w wysokości 8,5% przy przychodach do 100 tys. zł rocznie, oraz 12,5% od nadwyżki powyżej tej kwoty. Małżonkowie, którzy zdecydują się opodatkować cały przychód u jednego z nich, korzystają z podwyższonego limitu wynoszącego 200 tys. zł. Należy pamiętać, że przy ryczałcie podatek oblicza się wyłącznie od przychodu, co oznacza, że nie można pomniejszyć go o żadne koszty jego uzyskania.

Wynajem mieszkania – formalności podatkowe

Obecnie nie ma już konieczności informowania urzędu skarbowego o rozpoczęciu wynajmu. Nadal jednak trzeba rozliczyć uzyskane przychody, wykorzystując do tego formularz PIT-28, w którym wykazuje się roczne wpływy z wynajmu. Zeznanie należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po tym, którego dotyczy rozliczenie. Warto również na bieżąco prowadzić ewidencję przychodów, a mianowicie zapisywać otrzymane kwoty i daty ich wpływu, gdyż jest to kluczowy element rozliczeń w ramach ryczałtu.

W 2026 r zasady rozliczania najmu prywatnego pozostaną bez zmian. Tak jak dotychczas, właściciele wynajmowanych mieszkań będą musieli opłacać ryczałt od osiągniętych przychodów, bez możliwości pomniejszenia ich o poniesione koszty. Dodatkowo konieczne jest regularne uiszczanie miesięcznych zaliczek na podatek, co należy to robić do 20. dnia miesiąca następującego po tym, którego dana zaliczka dotyczy.

Czy można odliczyć koszty remontu?

Koszty remontu lokalu spoczywają na właścicielu, a ponieważ potrafią być wysokie, często pojawia się pytanie, czy można je rozliczyć w ramach ryczałtu. Niestety nie ma takiej możliwości. Ryczałt, podobnie jak niedostępna już powszechnie karta podatkowa, nie przewiduje odliczania żadnych kosztów. Jedynym wyjątkiem są składki ZUS, ale dotyczy to wyłącznie przedsiębiorców. Natomiast osoby wynajmujące mieszkanie prywatnie muszą więc pokrywać wszelkie wydatki z własnej kieszeni, bez prawa do ich odliczenia.

Co zatem można zrobić, aby chociaż częściowo odzyskać poniesione środki? Jedną z opcji jest prowadzenie najmu w ramach działalności gospodarczej, co pozwala to rozliczać koszty oraz korzystać z opodatkowania na zasadach ogólnych.

Inną możliwością jest podniesienie czynszu najmu. Trzeba jednak zachować ostrożność, bo zbyt wygórowana kwota może skutecznie odstraszać zainteresowanych.

Artykuł Opodatkowanie wynajmu mieszkania w 2026 pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Wzrost popytu niewielki, ale istotny

W III kwartale br. zainteresowanie ofertami z rynku wtórnego umiarkowanie wzrosło. Popyt zaczął rosnąć z kilku powodów. Po pierwsze, cykl obniżek stóp procentowych oraz perspektywa następnych spadków zachęciła Polaków do zakupów mieszkań. Po drugie ceny mieszkań na razie są stosunkowo stabilne, a nawet pojawiają się niewielkie obniżki. Ponadto wydaje się, że kupujący przestali wreszcie liczyć na start nowego programu dopłat do kredytów. Rząd przed wakacjami zrezygnował ze swoich wcześniejszych planów, co spowodowało, że część osób zaczęła podejmować wcześniej odwlekaną decyzję o zakupie. Dodatkowo rosną koszty już i tak drogiego najmu, przez co coraz więcej osób poszukuje własnego mieszkania lub domu. O ile wzrosło zatem zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki? W III kwartale zapytań o nieruchomości za pośrednictwem portalu Nieruchomosci-online.pl było o 7% więcej niż w II kwartale.

Jak kształtowały się ceny mieszkań na rynku wtórnym w III kwartale?

Jak zazwyczaj bywa, sytuacja cenowa na rynku wtórnym różniła się w zależności od lokalizacji lokali oraz ich wielkości. Najbardziej stabilne były ceny mieszkań dwupokojowych. Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, w dziesięciu miastach wojewódzkich średnia cena ofertowa za metr zmieniła się – w górę lub w dół – o mniej niż 1% k/k, a więc wahania były nieznaczne. W pięciu spośród regionalnych stolic, średnia cena ofertowa w III kwartale wzrosła o 1-2%. Te miasta to Kraków, Poznań, Bydgoszcz, Rzeszów i Olsztyn. Spadki o 3-5% odnotowano natomiast w przypadku mieszkań dwupokojowych w Kielcach, Łodzi i Opolu. Ostatnie miesiące przyniosły pewną ulgę na rynku cenowym, a to spowodowało, że w niektórych miastach średnia oferta za metr kwadratowy jest teraz niższa niż 2024 roku. Takie zmiany zaobserwowano w Warszawie, gdzie cena spadła o ponad 1000 zł do 17,3 tys. zł/mkw., w Lublinie – o ok. 270 zł do 10,7 tys. zł/mkw., w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie obniżka wyniosła ok. 100 zł do 7,7 tys. zł/mkw., oraz w Toruniu, gdzie ceny spadły o ok. 100 zł do 9,3 tys. zł/mkw.

Dość podobnie wyglądała sytuacja w przypadku mieszkań trzypokojowych. W porównaniu do II kwartału ceny ofertowe były stabilne w sześciu miastach wojewódzkich. W siedmiu miastach odnotowano podwyżki na poziomie 1-2%, a spadły ceny mieszkań trzypokojowych w Warszawie, Łodzi i Lublinie (21-3%) oraz nieco mocniej w Kielcach i Zielonej Górze (ok. 5%). Ceny kawalerek również pozostały dość stabilne. W Warszawie, Krakowie i Olsztynie nie odnotowano zmian cen. Niewielki ich wzrost zaobserwowano w ośmiu miastach (1-2%), spośród których najbardziej ceny poszły w górę w Bydgoszczy Katowicach i Zielonej Górze (o 4-6%). Co więcej, w sześciu stolicach regionalnych odnotowano niższą średnią cenę ofertową niż kwartał wcześniej – w Białymstoku, Gdańsku, Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Łodzi i Toruniu.

Artykuł Lekki wzrost zainteresowania ofertami mieszkań z rynku wtórnego pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.