Kupujący wracają na rynek

Jednym z ważniejszych zjawisk jest uruchomienie popytu, który przez ostatnie lata pozostawał wstrzymany. Część osób odkładała decyzję o zakupie ze względu na wysokie stopy procentowe i czekała na korzystniejsze warunki. Teraz część tej grupy zaczęła realizować swoje plany.

Widać to również w ofercie deweloperów. Na początku roku we Wrocławiu dostępnych było około 9,4 tys. nowych mieszkań, natomiast później liczba ta spadła do około 7,6 tys. Zdaniem Piotra Wiaka tempo wyprzedaży jest obecnie wysokie. Jednocześnie wrzesień i ostatnie miesiące roku tradycyjnie sprzyjają podejmowaniu decyzji zakupowych oraz negocjacjom.

Ceny nie muszą rosnąć wszędzie tak samo

Rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany. Wyraźniej oddzielają się od siebie mieszkania ekonomiczne oraz lokale z segmentu premium. W efekcie sama średnia cena nie zawsze pokazuje pełny obraz sytuacji, wprowadzenie do sprzedaży droższej inwestycji może szybko wpłynąć na statystyki całego miasta.

Według danych ceny nowych mieszkań znajdujących się w ofercie wzrosły w ciągu dwóch kwartałów o 4,3 proc. Piotr Wiak zwraca jednak uwagę, że dla klientów coraz większe znaczenie mają nie tylko ceny za metr kwadratowy, ale również lokalizacja, jakość wykonania czy doświadczenie dewelopera.

Gotowe mieszkania dają pole do negocjacji

Ciekawie wygląda sytuacja na rynku pierwotnym. Deweloperzy posiadają ponad 2 tys. ukończonych mieszkań, co stanowi ponad jedną piątą ich całej oferty. Utrzymywanie takich lokali generuje koszty, dlatego w części przypadków kupujący mogą mieć większe możliwości negocjowania warunków.

Kredyty ponownie napędzają zakupy

Większą aktywność widać także na rynku kredytowym. W lipcu wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy przekroczyła 14 mld zł. Zdaniem Piotra Wiaka część klientów nie chce już odkładać zakupu w oczekiwaniu na zdecydowanie lepsze warunki.

Na przyszłe ceny mogą natomiast wpływać rosnące koszty budowy, ceny gruntów czy nowe wymagania dotyczące inwestycji. Ekspert wskazuje również na pojawienie się grupy osób, które kupowały swoje pierwsze niewielkie lokale kilkanaście lat temu, a obecnie poszukują większych mieszkań lub domów.

Budownictwo społeczne nie zastąpi rynku komercyjnego

Wrocław rozwija jednocześnie ofertę mieszkań społecznych. Do 2028 roku ma powstać łącznie 2450 lokali na wynajem. Nie oznacza to jednak gwałtownego zmniejszenia popytu na mieszkania komercyjne. Piotr Wiak wskazuje, że skala tych programów jest wciąż niewielka w zestawieniu z całym rynkiem, a dodatkowo są one kierowane do określonych grup mieszkańców.

Najbliższe miesiące we Wrocławiu mogą więc upłynąć pod znakiem aktywnego popytu, kurczącej się oferty i coraz większego zróżnicowania cen.

Artykuł Czego możemy się spodziewać na wrocławskim rynku nieruchomości? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Czy można zamontować kamerę przed drzwiami mieszkania?

Najważniejsze jest to, jaki obszar obejmuje obiektyw. Kamera nie powinna bez potrzeby rejestrować większej części klatki, drzwi sąsiadów ani miejsc, przez które regularnie przechodzą inni mieszkańcy.

Jeśli na obrazie można rozpoznać konkretne osoby, zaczynają mieć zastosowanie przepisy o ochronie danych. Dotyczy to nie tylko zapisywania nagrań, lecz także podglądu obrazu na żywo. Dlatego przed uruchomieniem urządzenia trzeba ustawić możliwie wąski kadr i sprawdzić, czy nie obejmuje on więcej, niż jest potrzebne do ochrony własnego mieszkania.

Szczególnej ostrożności wymagają wideowizjery i kamery skierowane na drzwi naprzeciwko. Rejestrowanie tego, kto odwiedza sąsiada albo kiedy wychodzi on z mieszkania, może być uznane za ingerencję w jego prywatność.

Czy wideowizjer również podlega RODO?

Według Urzędu Ochrony Danych Osobowych (UODO) wideowizjer rejestrujący obraz i pozwalający go później odtworzyć jest systemem monitoringu wizyjnego przetwarzającym dane osobowe. Użytkownik musi więc wykazać podstawę prawną przetwarzania oraz przestrzegać przy tym zasad RODO.

Przed instalacją trzeba ocenić, czy cel, czyli ochronę mienia można osiągnąć na przykład przez węższy kąt widzenia lub maskowanie części obrazu.

Czy dla bezpieczeństwa mieszkańców można obserwować klatkę schodową?

Ochrona osób lub mienia może stanowić prawnie uzasadniony interes administratora i być podstawą przetwarzania danych na podstawie art. 6 ust. 1 lit. f RODO. Samo powołanie się na bezpieczeństwo nie legalizuje jednak każdego monitoringu.

Wcześniej trzeba ustalić, czy nagrywanie jest rzeczywiście niezbędne do realizacji konkretnego celu, a następnie ocenić, czy interes administratora nie narusza prywatności lokatorów.

Czy kamera w bloku może nagrywać dźwięk?

Używanie mikrofonu przy monitoringu na klatce schodowej wymaga szczególnej ostrożności. UODO podkreśla, że z rejestrowania dźwięku trzeba zrezygnować, jeżeli nie jest to konieczne do osiągnięcia celu monitoringu. W przypadku kamery w wizjerze nagrywanie rozmów na korytarzu nie jest niezbędne do ochrony konkretnego lokalu i jego mieszkańców.

Dlatego mikrofon powinien być wyłączony, jeśli nie istnieje konkretna potrzeba przetwarzania również dźwięku. Sam fakt, że kamera ma taką funkcję, nie sprawia, że musimy jej używać.

Kto może założyć monitoring części wspólnych?

Inne zasady trzeba brać pod uwagę montując prywatną kamerę, a inne, gdy system jest instalowany dla całego budynku przez administratora. W tym drugim przypadku podmiot decydujący o celach i sposobach monitoringu jest administratorem danych i odpowiada za przestrzeganie zasad RODO. UODO wskazuje, że podstawą przetwarzania może być art. 6 ust. 1 lit. f RODO, na przykład, gdy monitoring jest niezbędny do ochrony osób lub mienia.

Jeśli kamera ma być zamontowana na klatce schodowej, suficie, elewacji albo innym elemencie części wspólnej, mieszkaniec nie powinien robić tego na własną rękę. Najpierw trzeba skontaktować się z zarządcą i ustalić, czy taki montaż jest dopuszczalny oraz kto o nim decyduje. W zależności od zakresu prac może wystarczyć decyzja zarządu albo uchwała właścicieli lokali. Przepisy nie wskazują jednak jednej zasady dla każdego przypadku. Prawo do montażu urządzenia i zgodność monitorowania z RODO to odrębne kwestie.

Czy trzeba informować o monitoringu na klatce schodowej?

Jeżeli monitoring podlega RODO, administrator musi o nim informować. Jednak sam symbol kamery nie przekazuje wszystkich wymaganych informacji. Podstawowe dane można umieścić przed wejściem w monitorowany obszar, a pełną informację udostępnić w łatwo dostępnym miejscu lub elektronicznie.
Trzeba też określić, kto może oglądać nagrania i jak długo będą przechowywane. RODO nie ustala dla monitoringu wspólnot mieszkaniowych jednego ustawowego okresu przechowywania takich informacji. Dane powinny być usuwane, gdy nie są już potrzebne do celu, dla którego zostały zebrane.

Jak prawidłowo zamontować kamerę w bloku?

Przed montażem należy określić cel monitoringu, a dopiero potem ustawić urządzenie. Kadr powinien obejmować tylko obszar potrzebny do ochrony mieszkania lub części wspólnej. Jeśli kamera na to pozwala, można zastosować maskowanie fragmentów obrazu.

Trzeba też osobno sprawdzić między innymi prawo do zamocowania urządzenia na danej części budynku, podstawę przetwarzania danych czy zasady dotyczące obowiązku informacyjnego. To czy kamera w bloku jest legalna, zależy od konkretnego sposobu jej montażu i używania.

Artykuł Jakie są zasady montażu kamer w bloku? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Mieszkania z rynku wtórnego nie tanieją

Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym nie spadają zgodnie z przewidywaniami niektórych ekspertów. Przeciwnie – w większości miast są stabilne albo wzrastają, porównując II kwartał do I kwartału 2026 roku. Wyjątkiem jest Wrocław. Oto jak zmieniły się w największych miastach:

• mieszkania we Wrocławiu – spadek o 3,2% do kwoty 11 919 zł,
• mieszkania w Krakowie – wzrost o 5% do 14 046 zł,
• mieszkania w Warszawie – wzrost o 2,8% do 15 823 zł,
• mieszkania w Gdańsku – wzrost o 1,4% do 13 610 zł,
• mieszkania w Łodzi – spadek o 0,2% do 7 732 zł.

Porównując zmiany cen rok do roku, we wszystkich analizowanych dużych miastach odnotowano wzrosty. Zdecydowanie najwyższe w Gdańsku – o 12,7%. Drugą pozycję zajęła Łódź ze wzrostem 3,8%. Na kolejnych pozycjach wśród dużych miast uplasowały się Wrocław (2,5%), Kraków (2,2%) i Warszawa (1,4%).

A jakie są możliwości negocjacji cen? Największe odnotowano w Łodzi – 3,6%. To w tym mieście kupujący uzyskiwali średnio najwyższą obniżkę w stosunku do oczekiwań sprzedającego. W Gdańsku było to 2,2%, w Krakowie – 2%, a w Warszawie i Wrocławiu – 1,4%. Porównując kwartał do kwartału, możliwości negocjacji wzrosły wyłącznie w Łodzi i Krakowie. W Warszawie i we Wrocławiu odnotowano najgorszy wynik od lat.

Różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową

W raporcie przygotowanym przez Metrohouse i Credipass znalazła się również informacja o różnicy między pierwszą a ostatnią ceną ofertową.

W zależności od miasta wynosiła średnio:

• Wrocław – 2,6%,
• Kraków – 3,3%,
• Warszawa – 3,3%,
• Gdańsk – 3,4%,
• Łódź – 2,6%.

Powyższa obniżka nie oznacza, że tyle wynosiło pole do negocjacji. Cena z aktu notarialnego mogła być niższa niż ofertowa. Zatem różnica między kwotą oczekiwaną początkowo, a ostatecznie uzyskaną mogła być wyższa.

Kupujący częściej wybierają mniejsze mieszkania

Dane dotyczące struktury transakcji wskazują na większy udział mniejszych mieszkań wśród kupowanych lokali, szczególnie w Warszawie (porównanie do II kwartału 2025 roku):

• mieszkania do 20 mkw. – bez zmian, udział wynosi 3%,
• powyżej 20 mkw. do 35 mkw. – wzrost udziału z 10 do 18%,
• powyżej 35 mkw. do 50 mkw. – spadek z 40 do 37%,
• powyżej 50 mkw. do 65 mkw. – spadek z 30 do 21%.
• Biorąc pod uwagę pięć największych miast, wygląda to nieco inaczej:
• mieszkania do 20 mkw. – bez zmian, udział wynosi 2%,
• powyżej 20 mkw. do 35 mkw. – spadek udziału z 14 do 13%,
• powyżej 35 mkw. do 50 mkw. – spadek z 41 do 39%,
• powyżej 50 mkw. do 65 mkw. – spadek z 35 do 29%.

W Warszawie widoczny jest duży wzrost udziału małych mieszkań powyżej 20 mkw. do 35 mkw. i znaczny spadek w przypadku lokali mających więcej niż 50 mkw. Biorąc pod uwagę pięć miast, odnotowano niewielkie wzrosty w przypadku mniejszych nieruchomości (o 1-2% p.p.), a duży spadek przy większych. Pokazuje to, że mieszkańcy mogą sobie pozwolić na coraz mniejszy metraż.

Artykuł Spadła zdolność negocjacyjna kupujących mieszkania pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Jak się kupuje nieruchomości od PKP?

Interesując się ofertą sprzedaży majątku PKP, potencjalny kupujący powinien zwrócić uwagę na stan prawny nieruchomości. Wiele z nich jest własnością Skarbu Państwa, a spółce przysługuje prawo użytkowania wieczystego. Cena nieruchomości tworzących majątek PKP nie jest przypadkowa. Według informacji publikowanych przez spółkę, ustalają ją niezależni rzeczoznawcy majątkowi. Wycena musi odzwierciedlać aktualną wartość rynkową. Przed złożeniem oferty trzeba więc przeczytać opis nieruchomości, dokumenty przetargowe i informacje o prawie do gruntu lub lokalu.

Przed przejściem do konkretnych ogłoszeń warto pamiętać, że inaczej ocenia się mieszkanie, inaczej grunt z zabudową, a jeszcze inaczej lokal użytkowy. W przypadku mieszkania najważniejsze będą układ, piętro, stan techniczny i przewidywany zakres remontu. Jeśli interesuje nas konkretna działka, trzeba sprawdzić jej powierzchnię, dostęp do drogi, istniejącą zabudowę oraz informacje o mediach. Lokal użytkowy wymaga natomiast oceny pod kątem przyszłej działalności. Znaczenie ma wtedy nie tylko metraż, ale też stan budynku, dostępne instalacje i możliwość dostosowania przestrzeni do planowanego sposobu użytkowania. Dlatego przed złożeniem oferty podstawą powinny być oględziny nieruchomości, analiza dokumentacji przetargowej i sprawdzenie, czy dana propozycja odpowiada naszym realnym potrzebom.

Nieruchomości od PKP dostępne we Wrocławiu

W stolicy województwa dolnośląskiego można kupić różne typy nieruchomości, które były kiedyś infrastrukturą kolejową lub służyły pracownikom spółki. Znajdziemy m.in. lokale mieszkaniowe we Wrocławiu jak ten przy ul. Orzechowej 23/19. Mieszkanie z balkonem ma 62,50 m² i znajduje się na VI piętrze. Nieruchomość składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i WC. Do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 2,40 m². W ogłoszeniu wskazano, że lokal wymaga remontu, w tym wymiany instalacji. Cena wywoławcza to 595 000 złotych. Sprzedaż odbywa się w ramach przetargu pisemnego nieograniczonego. W praktyce droga do zakupu jest więc otwarta dla każdego.

Przy ul. Krakowskiej na sprzedaż wystawiono działki nr 4/148 i 4/149, AM-42 o łącznej powierzchni 3002 m². Działka nr 4/148 ma 1251 m², jest niezabudowana, płaska i utwardzona tłuczniem kamiennym. Na działce nr 4/149, która ma 1751 m², znajduje się hala magazynowa o powierzchni użytkowej 870,32 m². W ogłoszeniu podano, że budynek jest nieogrzewany, ma instalację elektroenergetyczną i monitoring. Cena wywoławcza nieruchomości wynosi 3 800 000 złotych.

Trzeci przykład to lokal użytkowy przy ul. Paczkowskiej 26/14. Ogłoszenie dotyczy nieruchomości o powierzchni 1217 m². Lokal znajduje się na działce nr 4/82 o powierzchni 0,1391 ha. Budynek jest czterokondygnacyjny i wcześniej pełnił funkcję przychodni medycyny pracy. Nieruchomość leży w centralnej części miasta, niedaleko głównych dworców PKP i PKS.

Artykuł Nieruchomości od PKP we Wrocławiu – co i jak można kupić? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Sprzedażowy rekord napędzany przenoszeniem zobowiązań

Według danych AMRON w pierwszym kwartale 2026 roku banki podpisały ponad 73 tys. umów o hipotekę, na łączną kwotę 13,6 mld zł. To historyczne maksimum, ale jego źródłem jest w dużej mierze fala refinansowań – kredytobiorcy aktywnie przenoszą zobowiązania między instytucjami, szukając korzystniejszego oprocentowania lub niższych marż. Zjawisko nieco rozmywa obraz rzeczywistego popytu na finansowanie nowych zakupów mieszkaniowych.

Dziewięć lat zamiast siedemnastu

Średni faktyczny okres obsługi kredytu hipotecznego skrócił się drastycznie. Dziesięć lat temu Związek Banków Polskich oceniał go na około 17 lat, kolejne analizy wskazywały na 12–14 lat, a najnowsze odczyty BIK i samych kredytodawców mówią już o dziewięciu latach. Złożyło się na to kilka czynników: nadpłaty kapitału, częstsza zmiana banku w trakcie spłaty (refinansowanie kredytu), sprzedaż nieruchomości przed końcem umowy oraz przedterminowe zamykanie kredytu z oszczędności. W praktyce trzydziestoletni harmonogram coraz rzadziej dotrwa do końca w pierwotnej formie.

Portfel kurczy się mimo rekordów

Drugą stroną aktywności kredytobiorców jest topniejący portfel sektora. Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku banki obsługiwały 2,14 mln aktywnych umów, podczas gdy w szczycie z 2021 roku było ich 2,54 mln. W ciągu pięciu lat z rynku ubyło 400 tys. kontraktów, a początek bieżącego roku przyniósł kolejny spadek o niemal 9 tys. pozycji. Dynamika spłat wyprzedza dynamikę nowej akcji kredytowej.

Wskaźnik kredytów zagrożonych dla hipotek w złotówkach spadł do 1,11 procent. Na każde 100 tys. zł wartości portfela poważne problemy ze spłatą dotyczą zaledwie 1110 zł, a trzy lata temu odsetek ten był ponad dwukrotnie wyższy. Tak niska szkodowość to efekt zaostrzonych standardów oceny zdolności kredytowej oraz dyscypliny kredytobiorców traktujących hipotekę jako zobowiązanie priorytetowe.

Kredyty frankowe ciągną statystyki w dół

Wyjątkiem pozostaje portfel hipotek frankowych, gdzie odsetek umów zagrożonych sięga 12,5 procent, więcej niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Powodem są trwające postępowania sądowe: część klientów po złożeniu pozwu wstrzymuje płatności, a jednocześnie kurczy się łączna wartość aktywnych umów. Hipoteki w euro i pozostałych walutach prezentują znacznie zdrowszą strukturę – udział zagrożonych to 2,24 procent, o 0,04 punktu procentowego mniej niż na koniec 2025 roku.

Artykuł Rynek hipotek – szybsze spłaty i refinansowania pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Chcesz mniej zapłacić? Szukaj poza centrum

Jak czytamy na bankier.pl, pomimo ogólnego wzrostu stawek liczonych dla całych miast, kupujący mają szanse kupić nieruchomości po obniżonych cenach w poszczególnych lokalizacjach. Tomasz Błeszyński, doradca działający na rynku nieruchomości, w mniejszych miastach lub na przedmieściach coraz częściej obserwuje stabilizację cen lub lekkie spadki. Według eksperta presję cenową utrzymują ograniczona podaż nowych nieruchomości oraz wysokie koszty budowy. Radzi jednocześnie, aby nabywcy selekcjonowali oferty i korzystali z możliwości negocjacji, podczas gdy sprzedający muszą być ostrożni przy wycenie nieruchomości. Prognozuje też, że długoterminowo rynek pozostanie stabilny, a dalsze wzrosty będą umiarkowane i zależne od lokalnych warunków.

Podstawy do negocjacji kupujący mają m.in. za sprawą dużej liczby gotowych lokali. Ich udział w ofercie stanowi ok. 20%, co z kolei sprzyja rabatom i upustom. Zgodnie z danymi Cenatorium, na rynku wtórnym w lutym obniżki stawek odnotowano w przypadku mieszkań we Wrocławiu, Gdyni, Łodzi i Krakowie (spadki między 0,5% – a 2%). Niższe ceny ofertowe mieszkań z rynku pierwotnego odnotowano we Wrocławiu, Gdyni, Gdańsku i Poznaniu (spadki od 0,7% do 1,5%). Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszego analityka ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, ceny ofertowe spadają, gdyż rynek został nasycony rekordową liczbą niesprzedanych mieszkań, co przy braku rządowych programów dopłat do kredytów odebrało sprzedającym przewagę. Siłę negocjacyjną kupujących zwiększyło również wprowadzenie pełnej jawności cen transakcyjnych. Ponadto, wysokie stopy procentowe i niższa rentowność najmu sprawiły, że z rynku niemal zniknęli inwestorzy spekulacyjni.

Rabaty, bonusy i obniżki

Na rynku pierwotnym rabaty i bonusy oferowane przez deweloperów coraz mocniej obniżają koszty zakupu – w cenie mieszkania można otrzymać np. miejsce parkingowe, komórkę lokatorską, a nawet wykończenie wnętrz. Z kolei na rynku wtórnym sprzedający coraz częściej obniżają ceny, bo brak rewizji pierwotnie ustalonej kwoty utrudnia znalezienie nabywcy i wydłuża proces sprzedaży. Obecnie popyt na mieszkania, zwłaszcza wśród osób planujących zakup na kredyt, pozostaje wysoki. Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej, w lutym udzielono w Polsce 23,45 tys. kredytów mieszkaniowych, co oznacza, że udzielono ich o 53,9% więcej niż rok temu. Szacuje się, że ok. 20-30% akcji kredytowej stanowią refinansowania, czyli przenoszenie zobowiązani pomiędzy bankami. Mimo to na początku 2026 r. aktywność kredytowa wciąż jest wyższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Artykuł Rosną możliwości negocjacyjne kupujących mieszkania pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Strategia off-market – na czym polega?

Sprzedaż off-market to forma sprzedaży, w której nieruchomość nie trafia na otwarty rynek, co oznacza, że nie pojawia się na popularnych portalach ogłoszeniowych, nie ma publicznej historii cenowej i jest dostępna tylko dla wybranej grupy kupujących. Sprzedający promuje nieruchomość dyskretnie, kierując ofertę do wyselekcjonowanej grupy brokerów i potencjalnych nabywców. Sprzedaż off-market wymaga przede wszystkim dostępu do realnej bazy kupujących, relacji z inwestorami, doświadczenia w selekcji nabywców, umiejętności prowadzenia dyskretnych negocjacji i dużej wiedzy o aktualnej sytuacji rynkowej. Dlatego sprzedaż off-market jest praktycznie niemożliwa na własną rękę. Profesjonalne biura nieruchomości posiadają odpowiednie doświadczenie, wiedzę oraz sieć kontaktów, co daje większą pewność skutecznego przeprowadzenia procesu sprzedaży. Choć na co dzień się niewiele mówi się sprzedaży off-market, to tego rodzaju transakcje są coraz bardziej powszechne, szczególnie w dużych miastach, takich jak Warszawa czy Gdańsk.

Zalety strategii off-market

Największe zalety sprzedaży off-market to dyskrecja i prywatność. Część sprzedających nie chce, aby informacja o sprzedaży była publiczna, z różnych powodów — na przykład zmiany życiowe, problemy finansowe czy inne kwestie, które właściciele wolą nie ujawniać. Z tego rozwiązania często korzystają także osoby publiczne, które chcą uniknąć nadmiernego nagłośnienia. Kolejną zaletą jest brak presji rynku. W sprzedaży off-market nie ma publicznej historii ofert, czyli nie wiadomo, jak długo ogłoszenie było dostępne ani czy cena była obniżana. Dzięki temu sprzedający ma zazwyczaj lepszą pozycję negocjacyjną w porównaniu z klasyczną sprzedażą. Dużą zaletą jest również wybór kupujących. Biura nieruchomości kierują ofertę do wyselekcjonowanych osób — realnie zainteresowanych zakupem, z określonym budżetem i zweryfikowanymi źródłami finansowania. Dzięki temu prezentacje są konkretne, rozmowy rzeczowe i proces sprzedaży bardziej przewidywalny.

Czy sprzedaż off market zawsze gwarantuje sukces?

Off market, jako strategia sprzedaży nieruchomości premium, może być bardzo skuteczna, ale nie gwarantuje sukcesu w każdym przypadku. Jej efektywność zależy od wielu czynników, m.in.: specyfiki rynku, preferencji potencjalnych nabywców i dopasowania oferty do potrzeb kupujących. Oprócz tego nieruchomości te powinny się wyróżniać i być atrakcyjne dla kupujących. Im bardziej są one unikalne, tym większe szanse na skuteczną sprzedaż. Może to obejmować prestiżowe położenie, luksusowy design czy wysokiej klasy wykończenie.

Artykuł Na czym polega strategia sprzedaży nieruchomości off-market? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego ma wiele zalet. Często są one położone w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie infrastruktura jest już dobrze rozwinięta, a nowe inwestycje powstają rzadko. Dużym plusem jest także ich szybka dostępność, gdyż w przeciwieństwie do nowych mieszkań nie trzeba czekać na zakończenie budowy. Zdarza się również, że lokale są w bardzo dobrym stanie technicznym, dzięki czemu można od razu się wprowadzić, bez konieczności przeprowadzania kosztownego remontu. Dodatkową korzyścią jest większa możliwość negocjacji ceny.

Mieszkanie z rynku wtórnego – jak dobrze wybrać?

Pierwszym krokiem musi być ustalenie, na jaką nieruchomość można sobie pozwolić. Jeśli nie dysponujemy pełną kwotą i musimy wspomóc się kredytem hipotecznym, konieczne będzie sprawdzenie zdolności kredytowej. Po określeniu możliwości finansowych, warto przeanalizować dostępne oferty i sprawdzić, jakie mieszkania są dostępne w tym budżecie, pod względem metrażu, układu pomieszczeń, standardu wykończenia, itd.

W praktyce często trzeba znaleźć kompromis między oczekiwaniami a możliwościami finansowymi. Czasami pomocne bywa również poszerzenie kryteriów poszukiwań, na przykład rozważenie innych lokalizacji. Może się okazać, że w cenie starego dwupokojowego mieszkania w centrum można kupić prawie nowe trzypokojowe w dzielnicy nieco dalej od śródmieścia, a czas dojazdu do pracy wydłuży się tylko nieznacznie.

Warto także przemyśleć, w jakim rodzaju budynku powinno znajdować się mieszkanie. Na rynku wtórnym najczęściej spotyka się lokale w kamienicach przedwojennych, powojennych oraz w blokach mieszkalnych. Mogą to być budynki wzniesione w starszych technologiach, na przykład z wielkiej płyty. Każdy z tych typów budynków ma swoje cechy, na które warto zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o zakupie.

Jeśli to możliwe, warto dowiedzieć się, dlaczego właściciel sprzedaje mieszkanie. Powody takie jak zmiana na większy lub mniejszy lokal zwykle nie budzą podejrzeń. W przypadku zmiany na mniejsze mieszkanie dobrze jednak sprawdzić koszty utrzymania, bo czasem to właśnie wysokie opłaty są powodem sprzedaży. Gdy właściciel bardzo zachwala mieszkanie, a mimo to chce je sprzedać, warto dokładniej przyjrzeć się sytuacji, np. sprawdzić sąsiedztwo, plan zagospodarowania przestrzennego czy ewentualne problemy z budynkiem.

Przy zakupie mieszkania trzeba koniecznie sprawdzić jego stan prawny. Należy upewnić się, że sprzedający jest faktycznym właścicielem lokalu oraz że nikt inny nie ma do niego praw ani nie jest w nim zameldowany. Warto też zachować ostrożność przy umowie o dożywocie, ponieważ jej zobowiązania przechodzą na nowego właściciela.

Koniecznie należy również sprawdzić księgę wieczystą, aby upewnić się, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką. Niespłacony kredyt nie wyklucza jednak sprzedaży mieszkania, ale wymaga odpowiedniego przeprowadzenia transakcji.

Artykuł Jak dobrze kupić mieszkanie z rynku wtórnego? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Co warunkuje powrót inwestorów na rynek nieruchomości?

Powrót inwestorów na rynek nieruchomości zależy od kilku kluczowych elementów. Przede wszystkim istotny jest koszt kapitału – niższe stopy procentowe obniżają raty kredytów hipotecznych, co sprawia, że inwestycje finansowane dźwignią stają się bardziej opłacalne. Warto jednak pamiętać, że około połowa transakcji zawierana jest za gotówkę, co ogranicza wpływ zmian stóp na cały rynek.

Duże znaczenie mają także trendy demograficzne, takie jak:

• migracja do dużych miast,
• rosnące zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem,
• zmniejszanie się wielkości gospodarstw domowych.

Z drugiej strony, niepewność związana z regulacjami – np. potencjalnym wprowadzeniem podatku katastralnego czy zmianami w przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego – zwiększa ryzyko inwestycyjne, przez co inwestorzy zachowują ostrożność.

Konkurencja ze strony innych form inwestowania kapitału, takich jak obligacje skarbowe czy alternatywne instrumenty finansowe, wpływa na atrakcyjność rynku nieruchomości. Dodatkowo stabilność makroekonomiczna, korzystne ceny nieruchomości, ograniczona podaż nowych projektów oraz prognozowane spadki stóp procentowych sprzyjają większej aktywności inwestorów.

Coraz większą rolę odgrywa również rosnąca świadomość standardów ESG oraz potrzeba ograniczania kosztów budowy. To skłania inwestorów do wyboru projektów o wyższej wartości dodanej, które lepiej odpowiadają nowym wymaganiom. To właśnie połączenie tych wszystkich czynników decyduje o powrocie kapitału na rynek nieruchomości.

Jak stopy procentowe i inflacja wpływają na popyt inwestycyjny?

Wzrost stóp procentowych zwiększa koszty kredytów hipotecznych, co sprawia, że inwestycje finansowane dźwignią stają się mniej opłacalne, a tym samym zmniejsza się popyt na nie. Póki co stosunek czynszów do cen mieszkań pozostaje stosunkowo stabilny, co powoduje, że atrakcyjność najmu spada wolniej.

Inflacja wpływa na oczekiwania inwestorów dotyczące przyszłych wzrostów cen nieruchomości, aby zachować popyt, inwestorzy muszą wierzyć, że ceny będą rosnąć szybciej niż inflacja. Wysoka inflacja może zachęcać do inwestowania w nieruchomości jako formę ochrony kapitału, jednak konkurencja ze strony obligacji skarbowych, oferujących zwroty skorelowane z inflacją, także ma istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji.

Popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości zależy od zrównoważenia kosztów finansowania, oczekiwań inflacyjnych oraz atrakcyjności zwrotów z najmu względem innych instrumentów finansowych.

Jakie scenariusze przewidują eksperci dla rynku nieruchomości?

Eksperci przedstawiają różnorodne prognozy dotyczące rynku nieruchomości, zależne od segmentu oraz czynników makroekonomicznych. W sektorze nieruchomości mieszkaniowych przewiduje się kontynuację spowolnienia wzrostu cen, z możliwością stabilizacji lub niewielkich spadków w miastach takich jak aglomeracja śląska czy Szczecin. Natomiast Warszawa, Trójmiasto i Kraków mogą zachować silną pozycję na rynku.

W sektorze komercyjnym prognozy wskazują na ożywienie, szczególnie w branży biurowej, związane z powrotem pracowników do tradycyjnych biur. Rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe napędza rozwój e-handlu. Sektor hotelarski zaczyna wykazywać oznaki poprawy, choć inwestorzy pozostają ostrożni po doświadczeniach lockdownów.

Coraz większe znaczenie zyskuje najem instytucjonalny i rynek PRS (Private Rented Sector), który choć na razie niewielki, posiada spory potencjał rozwoju. Inwestorzy są coraz bardziej selektywni, zwracając uwagę na:

• jakość nieruchomości,
• lokalizację,
• standardy ESG, które mają wpływ na decyzje inwestycyjne.

Kluczowym ryzykiem jest niepewność regulacyjna, zwłaszcza w kontekście planowanego podatku katastralnego oraz zmian w prawie najmu. Te czynniki podnoszą ryzyko inwestycyjne i mogą hamować ożywienie rynku. Ważną rolę odgrywają też:

• stabilność źródeł finansowania,
• sytuacja makroekonomiczna,
• konkurencja ze strony alternatywnych instrumentów finansowych, jak obligacje skarbowe.

Mimo to eksperci przewidują umiarkowany wzrost aktywności inwestycyjnej, obserwując stopniowy powrót inwestorów po okresie niepewności oraz stabilizację polityki pieniężnej.

Jak inwestorzy mogą przygotować się na powrót popytu inwestycyjnego?

Inwestorzy powinni bacznie śledzić zmiany w stopach procentowych i poziomie inflacji, ponieważ te elementy mają bezpośredni wpływ na koszty kapitału i opłacalność przedsięwzięć inwestycyjnych. Istotne jest również monitorowanie stabilizacji polityki pieniężnej oraz spadku realnej stopy zwrotu z bezpiecznych instrumentów finansowych, co sprawia, że rynek nieruchomości staje się coraz bardziej atrakcyjny.

Warto pamiętać o ryzykach związanych z niepewnością regulacyjną, takich jak wprowadzenie podatku katastralnego, które mogłoby zwiększyć poziom zagrożeń inwestycyjnych. Dodatkowo, analiza demograficznych trendów, zwłaszcza migracji do dużych aglomeracji i wzrostu zapotrzebowania na mieszkania na wynajem, pomaga lepiej zrozumieć perspektywy rynku.

Dobrym pomysłem jest rozważenie inwestowania gotówki lub kapitału własnego. Dywersyfikowanie portfela poprzez alternatywne aktywa, takie jak obligacje, pozwala zachować elastyczność i zabezpiecza przed niekorzystnymi wahaniami rynku. Ponadto, aktywna strategia „value add”, czyli modernizacja nieruchomości, może znacząco podnieść ich wartość i zwiększyć potencjalny zwrot.

Nie można zapominać o przemyślanym zarządzaniu finansowaniem. Obserwowanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych umożliwia skuteczne wykorzystanie spodziewanych spadków stóp procentowych. Dlatego kluczowe jest łączenie wyboru wysokiej jakości aktywów w atrakcyjnych lokalizacjach z analizą makroekonomiczną i regulacyjną, co pozwoli dobrze przygotować się na nadchodzące ożywienie popytu inwestycyjnego.

Artykuł Kiedy inwestorzy wrócą na rynek nieruchomości? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu bez pośredników?

Przygotowanie mieszkania do wynajmu bez pomocy pośredników to kluczowy etap, który ma ogromny wpływ na atrakcyjność oferty oraz satysfakcję najemców. 

Na samym początku warto dokładnie ocenić stan techniczny mieszkania. Niezbędne naprawy, takie jak usunięcie usterek w instalacjach elektrycznych, usunięcie usterek w instalacjach wodnych, usunięcie usterek w instalacjach gazowych powinny być priorytetem. Sprawne media są nie tylko komfortem, ale również przekładają się na mniejszą liczbę skarg ze strony mieszkańców. Dostosowanie standardu mieszkania do potrzeb lokatorów, na przykład studentów czy rodzin, również może zaważyć na jego atrakcyjności.

Kolejnym ważnym aspektem jest wyposażenie wnętrza. Najemcy zazwyczaj preferują lokal, w którym znajdują się podstawowe sprzęty, takie jak:

• lodówka,
• kuchenka,
• wygodne meble w sypialni,
• wygodne meble w salonie.

Mieszkanie z odpowiednim łóżkiem i przestrzenią do przechowywania zyskuje na wartości.

Czystość oraz estetyka przestrzeni są równie istotne. Przed pokazaniem mieszkania warto starannie posprzątać oraz pozbyć się zbędnych przedmiotów. Dobrze zorganizowana przestrzeń, wzbogacona o elementy dekoracyjne, takie jak rośliny czy zasłony, znacząco wpływa na pierwsze wrażenie. 

Nie możemy zapominać o dokumentacji i bezpieczeństwie. Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego jest kluczowe, ponieważ dokumentuje stan mieszkania i jego wyposażenie w momencie przekazania kluczy. Pomyślenie o ubezpieczeniu to także ważny krok, który chroni przed ewentualnymi stratami.

Starannie przygotowane mieszkanie pozwala właścicielom znacząco zwiększyć szanse na znalezienie najemcy. Ustalenie wyższych czynszów przyciąga większe zainteresowanie i minimalizuje ryzyko problemów w trakcie wynajmu.

Gdzie i jak zamieścić ogłoszenie wynajmu?

Aby wynająć mieszkanie bez pośredników, kluczowe jest stworzenie atrakcyjnego ogłoszenia, które przyciągnie uwagę potencjalnych najemców. Na początek warto zastanowić się, gdzie je opublikować. Serwisy takie jak Nieruchomosci-online.pl mogą okazać się bardzo skuteczne. Dodatkowo, lokalne grupy w mediach społecznościowych oraz ogłoszenia na tablicach w sklepach czy klatkach schodowych pomogą dotrzeć do osób poszukujących mieszkania, ale nie korzystających z internetu. 

W treści ogłoszenia istotne jest zamieszczenie najważniejszych informacji, które mogą zainteresować wynajmujących. Należy dokładnie opisać mieszkanie, podać:

• lokalizację,
• powierzchnię,
• stan techniczny,
• wyposażenie,
• wysokość czynszu oraz dodatkowe opłaty, takie jak rachunki za media.

Dobrze jest także określić warunki najmu, w tym zasady dotyczące zwierząt i palenia. Ogłoszenie powinno być klarowne i przemyślane. Lepiej unikać zbędnych fraz marketingowych, które mogą zniechęcić potencjalnych najemców. Ułatwienie kontaktu – zarówno telefonicznego, jak i mailowego – jest bardzo ważne. Starannie przygotowane ogłoszenie umieszczone na kilku platformach oraz regularnie aktualizowane znacznie zwiększa szansę na szybkie znalezienie lokatora. Dobierając atrakcyjne zdjęcia oraz rzetelne informacje, przyciągniesz uwagę wielu kandydatów, co sprawi, że proces wynajmu stanie się znacznie prostszy.

Jak weryfikować najemców i zabezpieczyć finansowo transakcję?

Weryfikacja lokatorów oraz zabezpieczenie finansowe transakcji to fundamentalne kwestie, które umożliwiają bezpieczny wynajem mieszkań bez pośredników. Zacznijmy od weryfikacji tożsamości. Warto poprosić przyszłego najemcę o dostarczenie przynajmniej dwóch dokumentów, takich jak:

• dowód osobisty,
• paszport,
• prawo jazdy.

Następnym krokiem jest zbadanie zdolności finansowej najemcy. Powinno się gromadzić informacje dotyczące:

• zatrudnienia,
• rodzaju umowy,
• wysokości dochodów,
• zaświadczenia o zarobkach,
• wyciągu bankowego.

Prosząc o wyżej wymienione dokumenty, można zweryfikować regularność wpływów. Warto również sprawdzić potencjalnego najemcę w rejestrach dłużników, co dodatkowo zwiększa pewność.

Rozmowa z przyszłym najemcą może ujawnić cenne szczegóły dotyczące jego sytuacji życiowej oraz dążeń. Warto zadawać pytania dotyczące:

• przewidywanego okresu najmu,
• liczby osób, które będą mieszkać w lokalu,
• powodów zmiany miejsca zamieszkania.

Kaucja, wynosząca zazwyczaj równowartość jednomiesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu, jest kolejnym kluczowym elementem zabezpieczenia finansowego. Ustalając zasady dotyczące jej zwrotu, warto je precyzyjnie opisać w umowie, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień w przyszłości.

Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ma także dużą wagę. Dokument ten opisuje stan mieszkania oraz jego wyposażenie w chwili przekazania kluczy. Ważne jest, aby zapisać poziomy liczników mediów oraz dołączyć fotografie, co może ułatwić przyszłe rozliczenia.

Umowa najmu mieszkania powinna być starannie skonstruowana i zawierać dane obu stron, wysokość czynszu, zasady dotyczące kaucji, użytkowania mieszkania oraz warunki wypowiedzenia umowy. Warto rozważyć umowę najmu okazjonalnego, ponieważ może ona przynieść dodatkowe korzyści, zapewniając większą ochronę wynajmującemu.

Na koniec, regularne monitorowanie płatności oraz stanu mieszkania znacząco zwiększa bezpieczeństwo całego procesu. Informowanie najemcy o zaległościach oraz szybka reakcja na ewentualne problemy mogą znacząco ograniczyć ryzyko strat finansowych.

Artykuł Jak wynająć mieszkanie bez pośredników? Poradnik dla właściciela mieszkania pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.