Strategia off-market – na czym polega?

Sprzedaż off-market to forma sprzedaży, w której nieruchomość nie trafia na otwarty rynek, co oznacza, że nie pojawia się na popularnych portalach ogłoszeniowych, nie ma publicznej historii cenowej i jest dostępna tylko dla wybranej grupy kupujących. Sprzedający promuje nieruchomość dyskretnie, kierując ofertę do wyselekcjonowanej grupy brokerów i potencjalnych nabywców. Sprzedaż off-market wymaga przede wszystkim dostępu do realnej bazy kupujących, relacji z inwestorami, doświadczenia w selekcji nabywców, umiejętności prowadzenia dyskretnych negocjacji i dużej wiedzy o aktualnej sytuacji rynkowej. Dlatego sprzedaż off-market jest praktycznie niemożliwa na własną rękę. Profesjonalne biura nieruchomości posiadają odpowiednie doświadczenie, wiedzę oraz sieć kontaktów, co daje większą pewność skutecznego przeprowadzenia procesu sprzedaży. Choć na co dzień się niewiele mówi się sprzedaży off-market, to tego rodzaju transakcje są coraz bardziej powszechne, szczególnie w dużych miastach, takich jak Warszawa czy Gdańsk.

Zalety strategii off-market

Największe zalety sprzedaży off-market to dyskrecja i prywatność. Część sprzedających nie chce, aby informacja o sprzedaży była publiczna, z różnych powodów — na przykład zmiany życiowe, problemy finansowe czy inne kwestie, które właściciele wolą nie ujawniać. Z tego rozwiązania często korzystają także osoby publiczne, które chcą uniknąć nadmiernego nagłośnienia. Kolejną zaletą jest brak presji rynku. W sprzedaży off-market nie ma publicznej historii ofert, czyli nie wiadomo, jak długo ogłoszenie było dostępne ani czy cena była obniżana. Dzięki temu sprzedający ma zazwyczaj lepszą pozycję negocjacyjną w porównaniu z klasyczną sprzedażą. Dużą zaletą jest również wybór kupujących. Biura nieruchomości kierują ofertę do wyselekcjonowanych osób — realnie zainteresowanych zakupem, z określonym budżetem i zweryfikowanymi źródłami finansowania. Dzięki temu prezentacje są konkretne, rozmowy rzeczowe i proces sprzedaży bardziej przewidywalny.

Czy sprzedaż off market zawsze gwarantuje sukces?

Off market, jako strategia sprzedaży nieruchomości premium, może być bardzo skuteczna, ale nie gwarantuje sukcesu w każdym przypadku. Jej efektywność zależy od wielu czynników, m.in.: specyfiki rynku, preferencji potencjalnych nabywców i dopasowania oferty do potrzeb kupujących. Oprócz tego nieruchomości te powinny się wyróżniać i być atrakcyjne dla kupujących. Im bardziej są one unikalne, tym większe szanse na skuteczną sprzedaż. Może to obejmować prestiżowe położenie, luksusowy design czy wysokiej klasy wykończenie.

Artykuł Na czym polega strategia sprzedaży nieruchomości off-market? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego ma wiele zalet. Często są one położone w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie infrastruktura jest już dobrze rozwinięta, a nowe inwestycje powstają rzadko. Dużym plusem jest także ich szybka dostępność, gdyż w przeciwieństwie do nowych mieszkań nie trzeba czekać na zakończenie budowy. Zdarza się również, że lokale są w bardzo dobrym stanie technicznym, dzięki czemu można od razu się wprowadzić, bez konieczności przeprowadzania kosztownego remontu. Dodatkową korzyścią jest większa możliwość negocjacji ceny.

Mieszkanie z rynku wtórnego – jak dobrze wybrać?

Pierwszym krokiem musi być ustalenie, na jaką nieruchomość można sobie pozwolić. Jeśli nie dysponujemy pełną kwotą i musimy wspomóc się kredytem hipotecznym, konieczne będzie sprawdzenie zdolności kredytowej. Po określeniu możliwości finansowych, warto przeanalizować dostępne oferty i sprawdzić, jakie mieszkania są dostępne w tym budżecie, pod względem metrażu, układu pomieszczeń, standardu wykończenia, itd.

W praktyce często trzeba znaleźć kompromis między oczekiwaniami a możliwościami finansowymi. Czasami pomocne bywa również poszerzenie kryteriów poszukiwań, na przykład rozważenie innych lokalizacji. Może się okazać, że w cenie starego dwupokojowego mieszkania w centrum można kupić prawie nowe trzypokojowe w dzielnicy nieco dalej od śródmieścia, a czas dojazdu do pracy wydłuży się tylko nieznacznie.

Warto także przemyśleć, w jakim rodzaju budynku powinno znajdować się mieszkanie. Na rynku wtórnym najczęściej spotyka się lokale w kamienicach przedwojennych, powojennych oraz w blokach mieszkalnych. Mogą to być budynki wzniesione w starszych technologiach, na przykład z wielkiej płyty. Każdy z tych typów budynków ma swoje cechy, na które warto zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o zakupie.

Jeśli to możliwe, warto dowiedzieć się, dlaczego właściciel sprzedaje mieszkanie. Powody takie jak zmiana na większy lub mniejszy lokal zwykle nie budzą podejrzeń. W przypadku zmiany na mniejsze mieszkanie dobrze jednak sprawdzić koszty utrzymania, bo czasem to właśnie wysokie opłaty są powodem sprzedaży. Gdy właściciel bardzo zachwala mieszkanie, a mimo to chce je sprzedać, warto dokładniej przyjrzeć się sytuacji, np. sprawdzić sąsiedztwo, plan zagospodarowania przestrzennego czy ewentualne problemy z budynkiem.

Przy zakupie mieszkania trzeba koniecznie sprawdzić jego stan prawny. Należy upewnić się, że sprzedający jest faktycznym właścicielem lokalu oraz że nikt inny nie ma do niego praw ani nie jest w nim zameldowany. Warto też zachować ostrożność przy umowie o dożywocie, ponieważ jej zobowiązania przechodzą na nowego właściciela.

Koniecznie należy również sprawdzić księgę wieczystą, aby upewnić się, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką. Niespłacony kredyt nie wyklucza jednak sprzedaży mieszkania, ale wymaga odpowiedniego przeprowadzenia transakcji.

Artykuł Jak dobrze kupić mieszkanie z rynku wtórnego? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Co warunkuje powrót inwestorów na rynek nieruchomości?

Powrót inwestorów na rynek nieruchomości zależy od kilku kluczowych elementów. Przede wszystkim istotny jest koszt kapitału – niższe stopy procentowe obniżają raty kredytów hipotecznych, co sprawia, że inwestycje finansowane dźwignią stają się bardziej opłacalne. Warto jednak pamiętać, że około połowa transakcji zawierana jest za gotówkę, co ogranicza wpływ zmian stóp na cały rynek.

Duże znaczenie mają także trendy demograficzne, takie jak:

• migracja do dużych miast,
• rosnące zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem,
• zmniejszanie się wielkości gospodarstw domowych.

Z drugiej strony, niepewność związana z regulacjami – np. potencjalnym wprowadzeniem podatku katastralnego czy zmianami w przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego – zwiększa ryzyko inwestycyjne, przez co inwestorzy zachowują ostrożność.

Konkurencja ze strony innych form inwestowania kapitału, takich jak obligacje skarbowe czy alternatywne instrumenty finansowe, wpływa na atrakcyjność rynku nieruchomości. Dodatkowo stabilność makroekonomiczna, korzystne ceny nieruchomości, ograniczona podaż nowych projektów oraz prognozowane spadki stóp procentowych sprzyjają większej aktywności inwestorów.

Coraz większą rolę odgrywa również rosnąca świadomość standardów ESG oraz potrzeba ograniczania kosztów budowy. To skłania inwestorów do wyboru projektów o wyższej wartości dodanej, które lepiej odpowiadają nowym wymaganiom. To właśnie połączenie tych wszystkich czynników decyduje o powrocie kapitału na rynek nieruchomości.

Jak stopy procentowe i inflacja wpływają na popyt inwestycyjny?

Wzrost stóp procentowych zwiększa koszty kredytów hipotecznych, co sprawia, że inwestycje finansowane dźwignią stają się mniej opłacalne, a tym samym zmniejsza się popyt na nie. Póki co stosunek czynszów do cen mieszkań pozostaje stosunkowo stabilny, co powoduje, że atrakcyjność najmu spada wolniej.

Inflacja wpływa na oczekiwania inwestorów dotyczące przyszłych wzrostów cen nieruchomości, aby zachować popyt, inwestorzy muszą wierzyć, że ceny będą rosnąć szybciej niż inflacja. Wysoka inflacja może zachęcać do inwestowania w nieruchomości jako formę ochrony kapitału, jednak konkurencja ze strony obligacji skarbowych, oferujących zwroty skorelowane z inflacją, także ma istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji.

Popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości zależy od zrównoważenia kosztów finansowania, oczekiwań inflacyjnych oraz atrakcyjności zwrotów z najmu względem innych instrumentów finansowych.

Jakie scenariusze przewidują eksperci dla rynku nieruchomości?

Eksperci przedstawiają różnorodne prognozy dotyczące rynku nieruchomości, zależne od segmentu oraz czynników makroekonomicznych. W sektorze nieruchomości mieszkaniowych przewiduje się kontynuację spowolnienia wzrostu cen, z możliwością stabilizacji lub niewielkich spadków w miastach takich jak aglomeracja śląska czy Szczecin. Natomiast Warszawa, Trójmiasto i Kraków mogą zachować silną pozycję na rynku.

W sektorze komercyjnym prognozy wskazują na ożywienie, szczególnie w branży biurowej, związane z powrotem pracowników do tradycyjnych biur. Rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe napędza rozwój e-handlu. Sektor hotelarski zaczyna wykazywać oznaki poprawy, choć inwestorzy pozostają ostrożni po doświadczeniach lockdownów.

Coraz większe znaczenie zyskuje najem instytucjonalny i rynek PRS (Private Rented Sector), który choć na razie niewielki, posiada spory potencjał rozwoju. Inwestorzy są coraz bardziej selektywni, zwracając uwagę na:

• jakość nieruchomości,
• lokalizację,
• standardy ESG, które mają wpływ na decyzje inwestycyjne.

Kluczowym ryzykiem jest niepewność regulacyjna, zwłaszcza w kontekście planowanego podatku katastralnego oraz zmian w prawie najmu. Te czynniki podnoszą ryzyko inwestycyjne i mogą hamować ożywienie rynku. Ważną rolę odgrywają też:

• stabilność źródeł finansowania,
• sytuacja makroekonomiczna,
• konkurencja ze strony alternatywnych instrumentów finansowych, jak obligacje skarbowe.

Mimo to eksperci przewidują umiarkowany wzrost aktywności inwestycyjnej, obserwując stopniowy powrót inwestorów po okresie niepewności oraz stabilizację polityki pieniężnej.

Jak inwestorzy mogą przygotować się na powrót popytu inwestycyjnego?

Inwestorzy powinni bacznie śledzić zmiany w stopach procentowych i poziomie inflacji, ponieważ te elementy mają bezpośredni wpływ na koszty kapitału i opłacalność przedsięwzięć inwestycyjnych. Istotne jest również monitorowanie stabilizacji polityki pieniężnej oraz spadku realnej stopy zwrotu z bezpiecznych instrumentów finansowych, co sprawia, że rynek nieruchomości staje się coraz bardziej atrakcyjny.

Warto pamiętać o ryzykach związanych z niepewnością regulacyjną, takich jak wprowadzenie podatku katastralnego, które mogłoby zwiększyć poziom zagrożeń inwestycyjnych. Dodatkowo, analiza demograficznych trendów, zwłaszcza migracji do dużych aglomeracji i wzrostu zapotrzebowania na mieszkania na wynajem, pomaga lepiej zrozumieć perspektywy rynku.

Dobrym pomysłem jest rozważenie inwestowania gotówki lub kapitału własnego. Dywersyfikowanie portfela poprzez alternatywne aktywa, takie jak obligacje, pozwala zachować elastyczność i zabezpiecza przed niekorzystnymi wahaniami rynku. Ponadto, aktywna strategia „value add”, czyli modernizacja nieruchomości, może znacząco podnieść ich wartość i zwiększyć potencjalny zwrot.

Nie można zapominać o przemyślanym zarządzaniu finansowaniem. Obserwowanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych umożliwia skuteczne wykorzystanie spodziewanych spadków stóp procentowych. Dlatego kluczowe jest łączenie wyboru wysokiej jakości aktywów w atrakcyjnych lokalizacjach z analizą makroekonomiczną i regulacyjną, co pozwoli dobrze przygotować się na nadchodzące ożywienie popytu inwestycyjnego.

Artykuł Kiedy inwestorzy wrócą na rynek nieruchomości? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu bez pośredników?

Przygotowanie mieszkania do wynajmu bez pomocy pośredników to kluczowy etap, który ma ogromny wpływ na atrakcyjność oferty oraz satysfakcję najemców. 

Na samym początku warto dokładnie ocenić stan techniczny mieszkania. Niezbędne naprawy, takie jak usunięcie usterek w instalacjach elektrycznych, usunięcie usterek w instalacjach wodnych, usunięcie usterek w instalacjach gazowych powinny być priorytetem. Sprawne media są nie tylko komfortem, ale również przekładają się na mniejszą liczbę skarg ze strony mieszkańców. Dostosowanie standardu mieszkania do potrzeb lokatorów, na przykład studentów czy rodzin, również może zaważyć na jego atrakcyjności.

Kolejnym ważnym aspektem jest wyposażenie wnętrza. Najemcy zazwyczaj preferują lokal, w którym znajdują się podstawowe sprzęty, takie jak:

• lodówka,
• kuchenka,
• wygodne meble w sypialni,
• wygodne meble w salonie.

Mieszkanie z odpowiednim łóżkiem i przestrzenią do przechowywania zyskuje na wartości.

Czystość oraz estetyka przestrzeni są równie istotne. Przed pokazaniem mieszkania warto starannie posprzątać oraz pozbyć się zbędnych przedmiotów. Dobrze zorganizowana przestrzeń, wzbogacona o elementy dekoracyjne, takie jak rośliny czy zasłony, znacząco wpływa na pierwsze wrażenie. 

Nie możemy zapominać o dokumentacji i bezpieczeństwie. Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego jest kluczowe, ponieważ dokumentuje stan mieszkania i jego wyposażenie w momencie przekazania kluczy. Pomyślenie o ubezpieczeniu to także ważny krok, który chroni przed ewentualnymi stratami.

Starannie przygotowane mieszkanie pozwala właścicielom znacząco zwiększyć szanse na znalezienie najemcy. Ustalenie wyższych czynszów przyciąga większe zainteresowanie i minimalizuje ryzyko problemów w trakcie wynajmu.

Gdzie i jak zamieścić ogłoszenie wynajmu?

Aby wynająć mieszkanie bez pośredników, kluczowe jest stworzenie atrakcyjnego ogłoszenia, które przyciągnie uwagę potencjalnych najemców. Na początek warto zastanowić się, gdzie je opublikować. Serwisy takie jak Nieruchomosci-online.pl mogą okazać się bardzo skuteczne. Dodatkowo, lokalne grupy w mediach społecznościowych oraz ogłoszenia na tablicach w sklepach czy klatkach schodowych pomogą dotrzeć do osób poszukujących mieszkania, ale nie korzystających z internetu. 

W treści ogłoszenia istotne jest zamieszczenie najważniejszych informacji, które mogą zainteresować wynajmujących. Należy dokładnie opisać mieszkanie, podać:

• lokalizację,
• powierzchnię,
• stan techniczny,
• wyposażenie,
• wysokość czynszu oraz dodatkowe opłaty, takie jak rachunki za media.

Dobrze jest także określić warunki najmu, w tym zasady dotyczące zwierząt i palenia. Ogłoszenie powinno być klarowne i przemyślane. Lepiej unikać zbędnych fraz marketingowych, które mogą zniechęcić potencjalnych najemców. Ułatwienie kontaktu – zarówno telefonicznego, jak i mailowego – jest bardzo ważne. Starannie przygotowane ogłoszenie umieszczone na kilku platformach oraz regularnie aktualizowane znacznie zwiększa szansę na szybkie znalezienie lokatora. Dobierając atrakcyjne zdjęcia oraz rzetelne informacje, przyciągniesz uwagę wielu kandydatów, co sprawi, że proces wynajmu stanie się znacznie prostszy.

Jak weryfikować najemców i zabezpieczyć finansowo transakcję?

Weryfikacja lokatorów oraz zabezpieczenie finansowe transakcji to fundamentalne kwestie, które umożliwiają bezpieczny wynajem mieszkań bez pośredników. Zacznijmy od weryfikacji tożsamości. Warto poprosić przyszłego najemcę o dostarczenie przynajmniej dwóch dokumentów, takich jak:

• dowód osobisty,
• paszport,
• prawo jazdy.

Następnym krokiem jest zbadanie zdolności finansowej najemcy. Powinno się gromadzić informacje dotyczące:

• zatrudnienia,
• rodzaju umowy,
• wysokości dochodów,
• zaświadczenia o zarobkach,
• wyciągu bankowego.

Prosząc o wyżej wymienione dokumenty, można zweryfikować regularność wpływów. Warto również sprawdzić potencjalnego najemcę w rejestrach dłużników, co dodatkowo zwiększa pewność.

Rozmowa z przyszłym najemcą może ujawnić cenne szczegóły dotyczące jego sytuacji życiowej oraz dążeń. Warto zadawać pytania dotyczące:

• przewidywanego okresu najmu,
• liczby osób, które będą mieszkać w lokalu,
• powodów zmiany miejsca zamieszkania.

Kaucja, wynosząca zazwyczaj równowartość jednomiesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu, jest kolejnym kluczowym elementem zabezpieczenia finansowego. Ustalając zasady dotyczące jej zwrotu, warto je precyzyjnie opisać w umowie, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień w przyszłości.

Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ma także dużą wagę. Dokument ten opisuje stan mieszkania oraz jego wyposażenie w chwili przekazania kluczy. Ważne jest, aby zapisać poziomy liczników mediów oraz dołączyć fotografie, co może ułatwić przyszłe rozliczenia.

Umowa najmu mieszkania powinna być starannie skonstruowana i zawierać dane obu stron, wysokość czynszu, zasady dotyczące kaucji, użytkowania mieszkania oraz warunki wypowiedzenia umowy. Warto rozważyć umowę najmu okazjonalnego, ponieważ może ona przynieść dodatkowe korzyści, zapewniając większą ochronę wynajmującemu.

Na koniec, regularne monitorowanie płatności oraz stanu mieszkania znacząco zwiększa bezpieczeństwo całego procesu. Informowanie najemcy o zaległościach oraz szybka reakcja na ewentualne problemy mogą znacząco ograniczyć ryzyko strat finansowych.

Artykuł Jak wynająć mieszkanie bez pośredników? Poradnik dla właściciela mieszkania pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Obecnie ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nabytej mniej niż pięć lat wcześniej, o ile uzyskane środki zostaną w ciągu trzech lat przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Mechanizm ten jest powszechnie stosowany przez podatników, którzy sprzedając mieszkanie, finansują zakup kolejnego lokum.

Nowe zasady tylko dla osób bez własnego lokum

Projekt ustawy przewiduje istotne ograniczenie dostępności ulgi. Skorzystają z niej wyłącznie osoby, które nie posiadają innej nieruchomości lub prawa do lokalu o charakterze mieszkalnym. Wyjątkiem będą mieszkania odziedziczone oraz jedna nieruchomość objęta wspólnością majątkową małżeńską.

Dla osób posiadających już mieszkanie lub dom możliwość zwolnienia z podatku będzie uzależniona od zbycia tego majątku. Również przekazanie nieruchomości na rzecz dzieci, wnuków, Skarbu Państwa bądź gminy otworzy drogę do skorzystania z preferencji. Tym samym resort finansów stara się rozgraniczyć przypadki, w których podatnik realnie potrzebuje nowego mieszkania, od sytuacji wykorzystywania ulgi w celach optymalizacji podatkowej.

Spłata kredytu też na nowych zasadach

Podobne zasady mają obowiązywać przy spłacie kredytu hipotecznego. Skorzystanie z ulgi będzie możliwe tylko wtedy, gdy kredyt dotyczy zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika i jednocześnie spełnione zostaną wspomniane warunki dotyczące posiadania innych nieruchomości.

Projekt nowelizacji nie ogranicza się jedynie do ulgi mieszkaniowej. Ministerstwo Finansów planuje także inne zmiany, których celem jest uszczelnienie systemu podatkowego.

Kto skorzysta, a kto straci?

Na zmianach zyskają osoby, które nie posiadają innego lokum, a sprzedając mieszkanie, chcą kupić nieruchomość dla siebie i rodziny. Nowe przepisy w większym stopniu zabezpieczają ich interesy i ograniczają konkurencję ze strony osób posiadających już kilka mieszkań.

Z drugiej strony, stracą podatnicy, którzy dotychczas wykorzystywali ulgę mieszkaniową jako narzędzie planowania podatkowego, np. właściciele kilku nieruchomości inwestycyjnych czy przedsiębiorcy stosujący darowizny ruchomości w rodzinie.

Zmiany w uldze mieszkaniowej to istotna reforma, która ma na celu przywrócenie jej pierwotnego charakteru, czyli wspierania obywateli faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe. Nowe regulacje wprowadzają jednak szereg ograniczeń, które znacząco zmienią dotychczasową praktykę podatników. Warto już teraz przeanalizować własną sytuację i rozważyć ewentualne decyzje dotyczące sprzedaży lub zakupu nieruchomości przed wejściem w życie nowych przepisów.

Artykuł Rząd szykuje zmiany w uldze mieszkaniowej pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Spółki SINN będą istnieć w Polsce?

Polskie spółki typu SINN mogłyby kupować i udostępniać lokatorom całe budynki. Zyski generowane w ten sposób trafiałyby również do akcjonariuszy. Obecnie ministerstwo Finansów kończy prace koncepcyjne nad wprowadzeniem polskich REIT-ów, czyli spółek inwestujących w najem nieruchomości (SINN). Na przykładzie zagranicy widać, że rozwiązania tego typu mogą się sprawdzić i pomoc w generowaniu zysków również inwestorom z mniejszym budżetem. Wstępne założenie dotyczące ustawy o REIT-ach Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło już w 2024 roku.

Szanse, jakie dają REIT-y dla drobnych inwestorów, sprawiają, że wielu Polaków czeka niecierpliwie na ich wprowadzenie. Fakt, że spółki tego typu świetnie radzą sobie na zagranicznych rynkach, napawa optymizmem. Rozwiązanie to ma jednak swoje słabe strony, o których należy pamiętać. Na przykład kupowanie mieszkań w całych budynkach może sprawić, że będą one trudno dostępne dla inwestorów indywidualnych. To ważna kwestia, ponieważ krajowy rynek nieruchomości wciąż boryka się z niedoborem lokali mieszkalnych.

Jak wspominaliśmy, prace nad polskimi REIT-ami zainicjowano już w zeszłym roku. Jednak do chwili obecnej nie przyniosły one efektów w postaci gotowej ustawy.

REIT-y priorytetem dla rządu

Według dokumentu “Kierunki działania i rozwoju Ministerstwa Finansów na lata 2025-2028”, wprowadzenie REIT-ów jest jedną z najważniejszych spraw dla resortu. Aktualnie wiadomo, że MF jest na etapie końcowym prac koncepcyjnych nad ustawą wprowadzającą na rynek spółki typu REIT. Prace nad tym pomysłem trwają już od dłuższego czasu. Pierwszy projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (FINN – Firma Inwestująca w Najem Nieruchomości), które były odpowiednikiem REIT-ów, pojawił się w 2016 roku. Wtedy pracowano nad wprowadzeniem specjalnych spółek akcyjnych notowanych na giełdzie. Miały one zajmować się najmem nieruchomości i podlegać preferencyjnym opodatkowaniu.

Polskie REIT-y dzielą ekspertów rynku mieszkaniowego. Część z nich widzi w tym rodzaju spółki szansę na nową ścieżkę inwestycji szczególnie dla osób dysponujących małym budżetem. Pojawiają się też głosy, że REIT-y mogłyby uporządkować krajowy sektor najmu i podnieść jakość tego rodzaju usług. Z drugiej strony jak wspominaliśmy, masowe wykup nieruchomości, na przykład wszystkich mieszkań w budynku, mogłoby negatywnie wpłynąć na podaż lokali mieszkalnych. W Polsce nasycenie rynku nieruchomościami mieszkalnymi jest niskie. W związku z tym REIT-y mogłyby przyczynić się do zmniejszenia dostępności mieszkań dla kupców prywatnych.

Artykuł Rząd wrócił do tematu REIT-ów pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Zarządzanie nieruchomościami – na czym polega?

Na początek, zacznijmy od definicji. Zarządzanie nieruchomościami to zestaw działań mających na celu maksymalizację wartości inwestycji w nieruchomości. Może to obejmować wiele różnych aspektów — od codziennej opieki nad budynkami po opracowanie strategii inwestycyjnych.

Co jest istotne w zarządzaniu nieruchomościami?

Jednym z kluczowych zadań zarządzania nieruchomościami jest maksymalizacja wartości inwestycji w danej nieruchomości. To oznacza podejmowanie środków mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych najemców lub kupujących, a także minimalizowanie kosztów utrzymania.

Kolejnym istotnym aspektem zarządzania nieruchomościami jest zarządzanie najmem. W przypadku właścicieli nieruchomości wynajmowanych, zarządzanie umowami najmu, windykacja należności, utrzymanie kontaktu z najemcami oraz rozwiązywanie ewentualnych sporów są kluczowymi elementami.

Innym ważnym aspektem zarządzania nieruchomościami jest utrzymanie nieruchomości. Obejmuje to regularne konserwacje, remonty, naprawy oraz dbanie o estetykę i funkcjonalność budynków.

Plan zarządzania nieruchomością

Bardzo ważnym elementem skutecznego zarządzania nieruchomością jest też przygotowanie odpowiedniego planu zarządzania. Powinien on zawierać informacje na temat stanu obiektu, jego zagospodarowania, ewentualnych potrzeb remontowych, a także analizę finansów. Plan ten określa również cele nieruchomości oraz terminy ich realizacji.

Aspekt finansowy i wyzwania na rynku nieruchomości

Nie można zapominać również o aspekcie finansowym zarządzania nieruchomościami. Właściciele nieruchomości muszą zarządzać budżetem przeznaczonym na utrzymanie nieruchomości, negocjować umowy z dostawcami usług oraz monitorować przepływy finansowe związane z najmem czy sprzedażą nieruchomości.

Warto również zaznaczyć, że zarządzanie nieruchomościami może być wyzwaniem ze względu na zmienność rynku nieruchomości, zmieniające się przepisy prawne oraz różnorodność potrzeb i oczekiwań klientów.

Rola zarządcy nieruchomości – co warto wiedzieć?

Rola zarządcy nieruchomości w procesie zarządzania to tak jakby bycie dobrym pośrednikiem pomiędzy właścicielem, czyli tym, kto ma budynek na własność, a najemcami, czyli ludźmi, którzy mieszkają albo wynajmują pomieszczenia w tym budynku. To niełatwe zadanie, bo czasami te dwie strony mają trochę inne pomysły na to, co ważne. Właściciel zazwyczaj chce, żeby budynkiem zarządzać tak, żeby przynosił mu, jak najwięcej zysku, a najemcy chcą, żeby wszystko było w porządku i żeby czuli się bezpiecznie.

To jednak nie wszystko! Zarządca musi też zadbać o to, żeby budynek był w dobrym stanie technicznym. To oznacza, że trzeba pilnować, żeby wszystkie rzeczy w budynku działały tak, jak powinny, i żeby było bezpiecznie dla ludzi, którzy w nim mieszkają lub pracują. Dlatego też ważne jest, żeby zarządca zawsze miał oko na to, co się dzieje w budynku i reagował na wszelkie problemy, które mogą się pojawić.

No i jeszcze jest sprawa związana z pieniędzmi. Zarządca musi się stale pilnować, żeby wydatki na utrzymanie budynku były rozsądne i żeby budżet był dobrze zarządzany. Czasami trzeba szukać sposobów na oszczędności albo dostosowywać wydatki do zmieniających się warunków. To trochę jak prowadzenie własnego domowego budżetu, tylko w większej skali!

Bardzo ważna jest też dokumentacja i prawo. Zarządca musi upewnić się, że wszystkie dokumenty związane z nieruchomością są w porządku i że wszystko odbywa się zgodnie z prawem. To ważne dla bezpieczeństwa prawnego zarówno właściciela, jak i najemców.

A co ze zrównoważonym rozwojem?

Okazuje się, że w dobie rosnącej świadomości ekologicznej coraz większą rolę w zarządzaniu nieruchomościami odgrywa także zrównoważony rozwój. Właściciele nieruchomości coraz częściej zwracają uwagę na aspekty związane z efektywnością energetyczną, wykorzystaniem odnawialnych źródeł energii czy redukcją emisji CO2.

Zarządzanie nieruchomościami z perspektywy zrównoważonego rozwoju nie tylko przyczynia się do ochrony środowiska, ale również może przynieść oszczędności finansowe poprzez zmniejszenie zużycia energii oraz kosztów utrzymania budynków.

Warto także podkreślić rolę profesjonalnych firm zarządzających różne obiekty. Korzystanie z usług doświadczonych menedżerów nieruchomości może przynieść liczne korzyści, w tym skuteczne zarządzanie ryzykiem, optymalizację kosztów oraz dostęp do szerokiej wiedzy i doświadczenia na rynku.

Artykuł Na czym polega zarządzanie nieruchomościami? pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Zalety inwestowania w nieruchomości na wynajem wakacyjny

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem wakacyjny oferuje atrakcyjną stopę zwrotu. Nieruchomości w turystycznych lokalizacjach, np. w górach czy nad morzem, cieszą się szczególnym popytem i pozwalają na ustalenie wyższych stawek wynajmu. Duża rotacja lokatorów to elastyczność w kształtowaniu cen, a ta z kolei pozwala inwestorom na szybką reakcję na zmiany rynkowe i dostosowanie oferty do aktualnej sytuacji.

Posiadanie takiej nieruchomości daje też możliwość korzystania z niej w sezonach poza szczytem turystycznym, co jest wartościowym uzupełnieniem inwestycji. To nie tylko okazja do osobistego wypoczynku, ale także do przeprowadzenia konserwacji i odświeżenia wnętrz bez konieczności przerw w wynajmie.

Dodatkowo inwestycja w nieruchomości wakacyjne może przynieść korzyści podatkowe. Przychody z wynajmu mogą korzystać z preferencyjnych form opodatkowania, a koszty związane z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomością często są odliczane od podstawy opodatkowania. To z kolei zwiększa realny zwrot z inwestycji.

Nie należy też pomijać aspektu długoterminowego wzrostu wartości nieruchomości. Wynajem wakacyjny to nie tylko bieżące dochody, ale i potencjalna przyszła sprzedaż nieruchomości po korzystnej cenie. Wartości nieruchomości, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, zazwyczaj rosną, co może przynieść znaczące zyski przy odsprzedaży oraz jest traktowane jako ochrona kapitału przed inflacją.

Nieruchomości na wynajem wakacyjny są dobrym sposobem na dywersyfikację portfela inwestycyjnego. Zróżnicowanie inwestycji jest kluczowe dla zmniejszenia ryzyka i zwiększenia stabilności finansowej. Nieruchomości wakacyjne mogą być cennym dodatkiem do akcji, obligacji i innych tradycyjnych form inwestycji, w tym innych nieruchomości.

Ryzyka i wyzwania związane z wynajmem wakacyjnym

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem wakacyjny często wymaga pogodzenia się z sezonowością dochodu. Okresy szczytu turystycznego mogą przynosić znaczące przychody, lecz poza sezonem właściciele mogą zmagać się z brakiem najemców. To ryzyko pustostanów wymaga od inwestorów zbudowania bufora finansowego i poszukiwania alternatywnych źródeł dochodu w mniej popularnych miesiącach.

Dodatkowo ciągłe zarządzanie nieruchomością i utrzymanie jej w wysokim standardzie jest kluczowe dla utrzymania konkurencyjności. Goście oczekują komfortu i jakości. Wymaga to regularnych inwestycji w remonty i ulepszenia.

Zmienność rynku turystycznego to kolejne wyzwanie, które może wpłynąć na stabilność wynajmu. Wydarzenia globalne, jak pandemia, mogą radykalnie obniżyć popyt na wynajem wakacyjny. Właściciele muszą także śledzić trendy rynkowe i dostosowywać swoje strategie. Należy uwzględniać pojawiające się nowe regulacje prawne (w tym regionalne), które mogą wpływać na działalność wynajmu.

Inwestycja ta wymaga również skutecznego marketingu, by przyciągnąć wynajmujących i wyróżnić ofertę na tle innych. To oznacza dodatkowe koszty i potrzebę zaangażowania oraz bycia na bieżąco z nowoczesnymi kanałami promocji.

Rady dla inwestorów

Aby rozpocząć inwestowanie w nieruchomości na wynajem wakacyjny, trzeba zapoznać się z rynkiem. Należy przeprowadzić badania na temat najlepszych lokalizacji i typów nieruchomości, które są najbardziej pożądane przez turystów. Kolejnym krokiem jest analiza finansowa potencjalnych inwestycji, włączając w to koszty początkowe i przewidywane przychody.

Przy wyborze nieruchomości kluczowe jest zwrócenie uwagi na jej stan techniczny i lokalizację. Należy wybierać nieruchomości, które są łatwe do zarządzania i mogą przyciągać turystów przez cały rok. Właściwe zarządzanie wymaga ustanowienia jasnych procedur dotyczących rezerwacji, czyszczenia i konserwacji. Dobrą praktyką jest także wykorzystanie oprogramowania do zarządzania wynajmem, co pomaga w organizacji i zwiększa efektywność.

Artykuł Za i przeciw inwestycji w nieruchomości na wynajem wakacyjny pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Sposób inwestowania w nieruchomości jest wybierany zależnie od wielu czynników. Kluczowe to ilość posiadanych środków (gotówki oraz zdolności kredytowej i, w przypadku tej drugiej, koszt kredytu), czas inwestycji, oczekiwana stopa zwrotu i konieczny stopień zaangażowania inwestora w trakcie trwania inwestycji (np. wynajem wymaga interesowania się inwestycją na bieżąco, w tym poszukiwaniem najemców i dbaniem o stan lokalu). Poniżej przedstawiamy sposoby inwestowania w nieruchomości.

Zakup długoterminowy

Dotychczasowa historia Polski (mówimy o okresie po upadku PRL-u) pokazuje, że w ujęciu długoterminowym nieruchomości drożeją lub przynajmniej pozwalają zachować wartość posiadanych środków (ważne w sytuacji, gdy inflacja jest wysoka). Bazując na tym, można się zdecydować na długoterminowy zakup nieruchomości i zakładać, że po dekadzie czy dwóch jej wartość będzie dużo wyższa. W tym trybie inwestowania najwięcej zarabia się przy dobrze zidentyfikowanym potencjale. Przykładowo: mieszkanie kupione w dzielnicy, gdzie za dekadę powstanie metro bardzo zyska na wartości. Podobnie stanie się wraz z rozwojem innych elementów infrastruktury, np. budową dróg, sklepów, przystanków kolejowych. Istnieje jednak ryzyko wystąpienia czynników działających w drugim kierunku, np. działka budowlana przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną kupiona obok terenu, na którym powstanie obiekt przemysłowy, straci na wartości.

Flipping

Drugim biegunem zarabiania na kupnie i odsprzedaży jest tzw. flipping, czyli błyskawiczne transakcje. Stały się modne w ostatnich latach, ponieważ bardzo szybki wzrost cen umożliwił relizowanie zysków w bardzo krótkim terminie, nawet kilku miesięcy. Są różne sposoby flippowania – można po prostu kupić okazyjnie i sprzedać, można kupić nowe mieszkanie na etapie “dziury w ziemi” i sprzedać, gdy inwestycja jest już zrealizowana, można kupić z wadami prawnymi i je usunąć, można kupić zaniedbane i je wyremontować. Ogólnie flipping daje szansę na duże ROI, jednak jest też obarczony większym ryzykiem niż inwestowanie długoterminowe. Szczególnie, jeśli kupujemy z kredytu.

Najem długoterminowy

To jedna z najpopularniejszych form inwestowania w nieruchomości. Często łączy się z długoterminowym zakupem – w końcu dlaczego czekając na wzrost wartości mieszkania lub lokalu, nie zarabiać na jego wynajmie? Wadą wynajmu jest to, że często wymaga sporego zaangażowania właściciela – trzeba szukać najemców, dbać o stan lokalu, rozwiązywać ewentualne konflikty.

Najem krótkoterminowy

Pozwala uzyskać dużo większy zysk niż wynajem długoterminowy. Zyskał na popularności wraz z rozwoje internetowych platform wynajmu pokoi i mieszkań na doby. Obecnie to już standard, że turyści korzystają z takiej formy najmu, często preferując ją bardziej niż hotele. Przy wynajmie krótkoterminowym wymagane jest naprawdę spore zaangażowanie właściciela, ponieważ najemcy często zmieniają się każdej doby. Oznacza to konieczność kontaktowania się oraz zadbania o to, aby lokal został wysprzątany zanim przyjadą nowi goście. Za to zysk z najmu jest nawet kilka razy wyższy.

Condohotele

Condohotel pozwala zarabiać na wynajmie, zazwyczaj krótkoterminowym, jednak bez konieczności poświęcania na to czasu. W condohotelu świadczona jest obsługa recepcyjna, dzięki czemu nie musimy osobiście zajmować się meldowaniem i wymeldowywaniem gości. Oczywiście coś za coś – częścią zysku podzielimy się z administratorem budynku.

Inwestycje w grunty

Są to zazwyczaj inwestycje długoterminowe, bazujące na oczekiwaniu wzrostu wartości. Dlatego kluczowe jest wybranie perspektywicznej lokalizacji. Zarobić też można na zmianie przeznaczenia gruntu, np. rolnego lub leśnego na budowlany. Tutaj jednak jest sporo ograniczeń i trzeba je znać, aby zająć się tego typu inwestowaniem.

Artykuł Sposoby inwestycji w nieruchomości pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.

Wynajem długoterminowy to najpopularniejsza forma wynajmu, która dotychczas dominowała na rynku. Polega ona na udostępnieniu najemcy lokalu na długi termin (kilka miesięcy, a nawet lat), w celu zaspokojenia własnej potrzeby mieszkaniowej. Wynajem długoterminowy jest dosyć stabilnym i przewidywalnym źródłem dochodu. Oczywiście zachodzą pewne zmiany na rynku, jednak zazwyczaj nie są one aż tak gwałtowne, aby zaburzały ogólny trend. Dlatego w ujęciu np. kilku lat jesteśmy w stanie z dużym przybliżeniem określić, jaki dochód przyniesie nam wynajmowane mieszkanie.

Kolejną zaletą takiego zarobkowania na lokalu mieszkalnym jest to, że wymaga to od nas bardzo niewielkiego zaangażowania. W wielu przypadkach już po znalezieniu lokatora i wprowadzeniu się go, nie będziemy musieli zbytnio zajmować się nieruchomością. Tutaj znaczenie jeszcze ma to, czy ewentualnymi awariami zajmujemy się my, czy lokator oraz to, czy lokator jest uczciwy, sumienny i terminowo płaci za rachunki oraz nam, za wynajem. Jeżeli współpraca przebiega bezproblemowo, nasz kontakt z najemcą oraz wizyty w mieszkaniu będziemy mogli ograniczyć do minimum.

Inaczej sprawa wygląda, jeśli zdecydujemy się na wynajem krótkoterminowy. W ostatnich latach bardzo zyskał on na popularności. Tak naprawdę, to na masową skalę stał się możliwy dopiero po powstaniu takich serwisów jak Airbnb czy Booking.com. Pozwalają one na szybkie kontaktowanie się najemcy z wynajmującym, a dzięki temu wynajem na doby prywatnego mieszkania ma sens. W dobrej lokalizacji takie mieszkanie może być niemal cały czas zajęte.

Domyślasz się, iż daje to dużo lepszy zwrot z inwestycji. I rzeczywiście – dochód z wynajmu krótkoterminowego potrafi być nawet kilkukrotnie wyższy niż z wynajmu długoterminowego. Jednak zawsze jest jakieś “coś za coś”. Przy wynajmie krótkoterminowym rotacja lokatorów jest tak duża, że cały czas trzeba się tym zajmować. Poczynając od odpowiadania na pytania trafiające do nas za pośrednictwem serwisu internetowego, idąc przez przygotowywanie lokalu do przyjęcia nowych lokatorów (np. sprzątanie), kończąc zaś na meldowaniu i wymeldowywaniu gości.

Tę obsługę można uprościć i usprawnić. Jednym z rozwiązań jest kupienie mieszkania w tzw. condohotelu, czyli apartamentowcu, w którym świadczona jest podstawowa obsługa recepcyjna. W takim miejscu większość obowiązków przejmie za nas administrator budynku, za oczywiście będziemy musieli podzielić się z nim zyskiem z wynajmu. Poza tym są też prostsze sposoby, jak np. montaż skrzynek na klucze z zamkiem na kod. Kod udostępniamy nowemu lokatorowi, dzięki czemu po przyjeździe może on samodzielnie odebrać klucze i dostać się do lokalu – nasza obecność nie jest wymagana. Co do sprzątania, to tu również można pracę przekazać komuś innemu i wynająć sprzątaczkę, która przygotuje mieszkanie przy każdej zmianie lokatorów.

Którą formę wynajmu najlepiej wybrać? Jak widzisz – każda ma wady i zalety, więc wybór zależy od tego, jakie są twoje preferencja oraz jaki jest potencjał mieszkania. Nie każdy typ lokalu i nie w każdej lokalizacji sprawdzi się w wynajmie krótkoterminowym, np. duże mieszkanie na peryferiach miasta raczej lepiej przeznaczyć na wynajem długoterminowy. Jednak jeśli masz mały apartament, gdzieś blisko centrum lub w miejscu atrakcyjnym turystycznie oraz jesteś skłonny (i masz możliwości!) poświęcić sporo swojego wolnego czasu, to wynajem krótkoterminowy na pewno przyniesie ci większy dochód. Tutaj jednak musisz też pamiętać o sezonowości – przy takim modelu wynajmu w niektórych miejscach ruch jest tylko w określonym sezonie, a później lokal będzie stał pusty.

Artykuł Wynajem krótkoterminowy vs długoterminowy pochodzi z serwisu Doradztwo i Konsulting w zakresie nieruchomości Wrocław.